อ่านความจริง อ่านเดลินิวส์

พฤหัสบดีที่ 9 เมษายน 2563
#เราจะผ่านวิกฤติไปด้วยกัน

อ่านความจริง อ่านเดลินิวส์

พฤหัสบดีที่ 9 เมษายน 2563

อานิสงส์มาตรการรัฐกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯปีหนู(คลิป)

"เทิดศักดิ์" มองธุรกิจอสังหาฯปีหนูเป็นช่วงปรับสมดุลดีมาน-ซัพพลาย  หวังมาตรการรัฐกระตุ้นกำลังซื้อ คาดปรับเกณฑ์แอลทีวีไม่เกิดขึ้นระยะสั้น ชูหุ้นจ่ายปันผลสูง 5-7% เสาร์ที่ 18 มกราคม 2563 เวลา 11.11 น.


นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล. เอเซีย พลัส จำกัด เปิดเผยว่า  ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 63 ไม่ดีมากนัก เนื่องจากเป็นช่วงเวลาปรับสมดุลตลาดระหว่างดีมานและซัพพลายให้มีความเหมาะสม   เนื่องจากที่ผ่านมาซัพพลายมากแต่ดีมานถูกสกัดด้วยมาตรการแอลทีวี กระทบกำลังซื้อ  ขณะที่ภาครัฐได้ออกมาตรการต่าง ๆ เข้ามาช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้การปรับเข้าสู่สมดุลเร็วขึ้น  ด้วยการลดค่าธรรม เนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1 % เหลือ 0.01 % สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วยสิ้นสุด 24 ธ.ค.63    เพราะรัฐอยากให้คนที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหรือเรียลดีมาน  
นอกจากนี้หากเกิดปัญหาการขอกู้แล้วไม่ผ่านก็มีโครงการจากธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)เข้ามาช่วยเหลือปล่อยกู้ให้กับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย พร้อมจัดทำโครงการบ้านดีมีดาวน์   โดยรัฐสนับสนุนเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย เริ่มวันนี้-สิ้นสุด 31 มี.ค. 63   ดังนั้นจะเห็นการบันทึกรายได้และฐานกำไรที่สูงเชื่อว่าน่าจะทำให้หุ้นอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว

สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างผลกระทบไม่น่าจะมาก เพราะมีความกังวล 2 ฝ่ายคือผู้ซื้อและผู้ขาย   สำหรับผู้ซื้อถ้าเป็นโครงการที่ถูกสร้างขึ้นมาเป็นที่อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ ด้วยการปล่อยเช่า อัตราภาษีถูกเก็บ 0.02%  เช่น  ที่อยู่อาศัย 1 ล้านบาทของราคาประเมิน เสียอัตราภาษี 200 บาท   และที่มีความกังวลว่าถ้ามีบ้าน 1 หลังและซื้ออีกหลังที่ปล่อยเช่าจะถูกเก็บภาษีล้านละ 3,000 บาทหรือไม่ แต่เมื่อเคลียร์แล้วว่าสิ่งที่ปลูกสร้างที่เป็นที่อยู่อาศัยแท้จริงเสีย 0.02% ก็ไม่น่ามีปัญหา



ส่วนผู้ขายที่มีที่ดินจำนวนมากและไม่นำไปพัฒนาเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่าต้องเสียภาษี  ยกเว้นถ้าซื้อที่ดินเปล่ามาพัฒนาใน 3 ปีจะไม่เสียภาษี  และเชื่อว่าผู้พัฒนาโครงการไม่มีใครเก็บที่ดินเปล่าเหมือนในอดีตหากซื้อมาต้องพัฒนาเลย   แต่ที่ต้องติดตามคืออาคารเพื่อพัฒนาเชิงพาณิชย์อัตราการเก็บภาษีสูงกว่าที่อยู่อาศัยมาก  จากเดิมเก็บบนประมาณการณ์ว่าสินทรัพย์สร้างรายได้ให้เท่าไหร่  แต่อัตราใหม่เก็บบนเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินสินทรัพย์ เมื่อฐานต่างกันต้องดูว่าดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการให้เช่าเสร็จแล้วราคาฐานภาษีมีความแตกต่างกันมากน้อยแค่ไหน ทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงานให้เช่า  

ขณะที่มาตรการแอลทีวีกรณีที่มีข่าวว่ากระทรวงการคลังจะหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ปรับเปลี่ยนเกณฑ์ใหม่เชื่อว่าจะไม่เกิดขึ้นในระยะสั้น เพราะมาตรการดังกล่าวได้ประกาศใช้วันที่ 1 เม.ย. 62 ซึ่งระยะเวลาการใช้เพียง 8 เดือน  คาดว่าจะปรับเปลี่ยนเมื่อใช้อย่างน้อยครบ 1 ปี   แต่หากมีการปรับเปลี่ยนจะเป็นตรงจุดที่ว่า  ไลฟ์สไตล์คนเปลี่ยนไปจากเดิมซื้อบ้านชานเมือง แต่ปัจจุบันรถติดมากอาจซื้อเป็นคอนโดมิเนียม แสดงว่าบ้านหลังที่ 2 ยังมีความจำเป็นกับผู้ซื้อ   ดังนั้นภาครัฐอาจเปลี่ยนเกณฑ์บังคับคุมบ้านหลัง 3 แทน

"โครงการใหม่เกิดขึ้นน้อยเห็นได้จากในปี 62 ที่ผ่านมาจากเดิมคาดว่าเปิดตัวโครงการใหม่ 290 โครงการ มูลค่า 400,000 ล้านบาท แต่มีเพียง 199 โครงการ มูลค่า 300,000 ล้านบาท หายไป 100 โครงการ  วงเงิน 100,000 ล้านบาท  โดยกำลังซื้อกลุ่มลูกค้าระดับกลางและบนยังมีอยู่  แต่ซื้อไม่ซื้อขึ้นกับระดับความมั่นใจ และผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่เน้นแนวราบ ขณะที่คอนโดมิเนียมลดลง เพราะรอระบายสต็อกที่คั่งค้างให้หมดก่อน   เพื่อสร้างสมดุลในตลาด    ด้านกลยุทธ์การลงทุนเน้นหุ้นจ่ายปันผลสูง 5- 7%" 


คุณเห็นด้วยกับข่าวนี้หรือไม่

  • เห็นด้วย
    0%
  • ไม่เห็นด้วย
    0%

บอกต่อ : 50