อ่านความจริง อ่านเดลินิวส์

ศุกร์ที่ 7 สิงหาคม 2563
#เราจะผ่านวิกฤติไปด้วยกัน

อ่านความจริง อ่านเดลินิวส์

ศุกร์ที่ 7 สิงหาคม 2563

อสังหาฯหนีตายหั่นราคาระบายสต็อกหวั่นรัฐหมดแรงยื้อ(คลิป)

อสังหาริมทรัพย์เร่งระบายสต็อกหั่นราคารักษาสภาพคล่อง  ชี้แนวโน้มครึ่งปีหลังผุด 100 โครงการใหม่ปูพรมแนวราบ  หวั่นยาชารัฐหมดฤทธิ์คนว่างงานขาดรายได้ฉุดเศรษฐกิจทรุด แนะลงทุนหุ้น ปันผลเกิน 4-5%   เสาร์ที่ 18 กรกฎาคม 2563 เวลา 15.00 น.

 
นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส (ASPS)  เปิดเผยว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปีที่ผ่านมามีหลายปัจจัยสร้างแรงกดดันให้กับธุรกิจ ทั้งสงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐกับจีน เศรษฐกิจไทยชะลอตัว การเบิกจ่ายล่าช้า ก่อนที่จะเจอการแพร่ระบาดโควิดทำให้กำลังซื้อชะลอตัวลง ไม่นับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และเมื่อเจอโควิดทำให้ธุรกิจอ่อนแอมากขึ้น
 
นอกจากนี้หากดูยอดจอง หรือพรีเซลช่วงไตรมาส 1 อยู่ที่ 52,000 ล้านยูนิตของบริษัทจดทะเบียน ปรับลดลงมา 30% หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน   และถ้าดูในรายละเอียดยอดพรีเซลมาจากแนวราบ 30,000 ล้านยูนิต ที่เหลือ 20,000  กว่าล้านยูนิตเป็นคอนโดมิเนียม
 
สำหรับไตรมาส 2 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากโควิดเต็ม ๆ ถูกล็อกดาวน์หนัก เห็นได้จากยอดขายโครงการต่าง ๆ ในช่วงครึ่งเดือนเม.ย.ปรับตัวลดลง  แต่หลังจากโควิดคลี่คลายเริ่มเห็นการฟื้นตัวกลับขึ้นมา โดยเฉพาะโครงการแนวราบ ยกเว้นคอนโดมิเนียมถูกกดลงหนักทำให้ผู้ประกอบการต้องระบายสต็อก
 
ทั้งนี้เนื่องจาก inventory สะสมในปัจจุบันมีอยู่มาก  โดยตัวเลขข้อมูลจาก12 บริษัท inventory  ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและขายมากกว่า 600,000 ล้านยูนิต เทียบกับเม็ดเงินที่ใช้อุ้ม inventory   ซึ่งหากเป็นผู้ประกอบการที่มีเงินทุนสูงไม่หนักใจ  แต่ถ้ามีใช้หนี้เยอะและต้องแบกรับภาระ inventory อาจทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่องได้
 
ดังนั้นในช่วงระยะเวลานี้จึงเห็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เร่งระบายสต็อกเพื่อลดปัญหาสภาพคล่อง ด้วยการปรับลดราคา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ส่วนแนวราบเวลาพัฒนาจะก่อสร้างเป็นเฟส ๆ ทำให้ไม่เหลือสต็อกที่คั่งค้างในมือที่เป็นบ้านสร้างเสร็จแล้ว   ส่วนดีมานแนวราบในช่วงโควิดกลับคืนมา เนื่องจากในช่วงโควิดคนระมัดระวังการใช้จ่าย
 
" คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นโอกาสทองในการซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงที่ปรับลดบวกกับมาตรการภาครัฐเข้ามาทำให้ต้นทุนลดต่ำลงเป็นโอกาสดี หรือคนที่ซื้อเพื่อการลงทุน เพราะดอกเบี้ยในตลาดต่ำมากดอกเบี้ยนโยบาย 0.5% ถ้ามีเงินฝากได้ดอกเบี้ยต่ำ เทียบกับซื้ออสังหาฯ ปล่อยเช่าจะได้ประโยชน์มากกว่า"
 

ส่วนการเปิดโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังจะมีมากกว่า 100 โครงการ จะเป็นแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม และถ้าโควิดคลี่คลายจะทำให้ยอดขายยอดจองปรับตัวขึ้นได้   อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการปรับลดราคาทำให้ยอดขายเพิ่มขึ้นและการระบายสต็อกทำให้สภาพคล่องกลับเข้ามา แต่จะส่งผลกระทบต่อมาร์จิ้นลดลง  โดยเห็นได้จากตัวเลข Gross  Margin  ไตรมาส 1/63  ปรับตัวลง 32-33%  
 
ถ้ามองเทรนด์ผลประกอบการคาดว่าไตรมาส 2/63  จะเป็นจุดต่ำสุด  เพราะมาร์จิ้นจะลดลงมากกว่าไตรมาส 1/63 จากการะบายสต็อก  และหากไปดูยอดโอนในไตรมาส 2/63 จะลดลงเหมือนกัน  เนื่องจากไม่มีโปรเจคคอนโดมิเนียม  ดังนั้นยอดโอนจะมาจากการโอนแนวราบ
 
ทั้งนี้มองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวไตรมาส 3/63  เป็นต้นไป    โดยแนวโน้มโครงการใหม่จะมีน้อยลง เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางและบนเป็นหลัก เพราะตลาดล่างกำลังซื้อกระทบหนักจากโควิด  ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีอยู่ระดับสูง 70%   อย่างไรก็ตาม  คอนโดมิเนียมมีสต็อกเยอะที่สร้างเสร็จ 12 บริษัทอยู่ที่ 1 แสนล้านยูนิต   รวมโครงการระหว่างพัฒนา 6 แสนล้านยูนิต และโปรเจคเปิดใหม่ 100 โครงการ 1 ล้านยูนิต
 
"ปัจจุบันรัฐฉีดยาชาแก้ปัญหาผลกระทบโควิด ถ้ายาชาหมดฤทธิ์น่ากลัว  เพราะหากคนว่างงานขาดรายได้พร้อมกันเป็นจำนวนมากก็จะมีปัญหาต่อระบบเศรษฐกิจมากขึ้น"
 
สำหรับนักลงทุนต่างชาติคาดว่ายังไม่เห็นภาพชัดเจนหากรัฐเปิดน่านฟ้าสิ้นเดือนก.ค.ต้องไปดูความเข้มงวดการคัดกรองเข้ามาอยู่ระดับไหน ถ้ากลับมาไม่ปกติตลาดต่างชาติอาจจะยังไม่คึกคักเหมือนอดีตต้องใช้เวลาเป็นปีหน้า  ส่วนการปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% นั้น  ช่วยกระตุ้นตลาดได้ระดับหนึ่ง แต่ภาระที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่มาก ถือเป็นการช่วย sentiment มากกว่า  
 
ส่วนเรื่องโครงสร้างทางการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากก่อนหน้านี้มีความกังวลเรื่อง non-rated bond หรือหุ้นกู้ที่ไม่ถูกจัดอันดับความน่าเชื่อถือ บอนด์ที่ไม่ได้เป็น Investment Grade   เนื่องจากที่ผ่านมาผู้ประกอบการออกหุ้นกู้กันมาก  ดังนั้นช่วงเศรษฐกิจไม่ดีทำให้เกิดความกังวลการระดมทุนผ่านตราสารการเงินที่เริ่มติดขัด ซึ่งอาจทำให้ผู้ประกอบการหันไปกลับไปพึ่งพิงสถาบันการเงินเหมือนในอดีต     แม้ต้นทุนสูงกว่าการออกหุ้นกู้  
 
ด้านกลยุทธ์การลงทุนเน้นหุ้นรายตัวถ้าเทรด PE ต่ำ dividenyied ต้องสูงเกิน 4-5%   เช่น   บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จํากัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์)    บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)


คุณเห็นด้วยกับข่าวนี้หรือไม่

  • เห็นด้วย
    0%
  • ไม่เห็นด้วย
    100%

บอกต่อ : 38