ผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ผนวกกับภาวะเงินเฟ้อที่ผลักดันให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แม้จะไม่ถึงกับโรยด้วยกลีบกุหลาบหากแต่ยังมีตัวช่วยอย่างการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย และมาตรการช่วยเหลือของภาครัฐที่มีอย่างต่อเนื่อง ที่มาดึงดูดให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้มากขึ้น
ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ปัจจัยภายนอกที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญอันดับต้น ๆ เมื่อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยนั้น มากกว่าครึ่งต้องการโครงการที่เดินทางสะดวกด้วยระบบขนส่งสาธารณะ (53%) ตามมาด้วยเลือกจากทำเลที่ตั้งของโครงการ (50%) สะท้อนให้เห็นว่าคนหาบ้านปัจจุบันยังคงให้ความสำคัญกับการเลือกซื้อบ้าน/คอนโดมิเนียม ที่ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ พร้อมรองรับการเดินทางไปทำงานและไลฟ์สไตล์ทุกด้าน
กรุงเทพฯ ยังครองความนิยมเป็นจังหวัดที่ได้รับความสนใจซื้ออสังหาฯ มากที่สุดในรอบปี 2565 ตามมาด้วย อันดับ 2 นนทบุรี, อันดับ 3 สมุทรปราการ, อันดับ 4 ปทุมธานี, อันดับ 5 ชลบุรี, อันดับ 6 เชียงใหม่, อันดับ 7 ประจวบคีรีขันธ์, อันดับ 8 ภูเก็ต, อันดับ 9 พัทยา และอันดับ 10 นครปฐม เพราะผลจากการพัฒนาโครงสร้างสาธารณูปโภค ระบบคมนาคมขนส่ง และโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ครอบคลุม และเชื่อมต่อการเดินทางทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยไม่ได้กระจุกตัวแค่ในเมืองหลวง ซึ่งโครงการที่ใกล้จะได้ใช้บริการอย่างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ทำให้ “สวนหลวง” กลายเป็นสุดยอดทำเลยอดนิยมในฝั่งผู้ซื้อประจำปีนี้
ไม่ใช่แค่ทำเลที่สะดวกสบาย แต่เพราะโควิด-19 และสถานการณ์พลังงานที่ไม่แน่นอนพร้อมจะปรับตัวสูงขึ้น ยังเป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจด้วย
“หลังการแพร่ระบาดของ COVID-19 ตั้งแต่ปี 2563 ผู้ซื้อเริ่มให้ความสำคัญกับเรื่องของสิ่งแวดล้อม และสุขอนามัย กลายเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย รวมไปถึงงานบริการ และในปี 2565 เมื่อเกิดสงครามระหว่างรัสเซีย และยูเครน ทำให้ราคาพลังงานสูงขึ้น ค่าไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ซื้อบ้านเริ่มให้ความสำคัญกับการซื้อที่อยู่อาศัยที่ประหยัดพลังงาน และพลังงานทางเลือกมากขึ้น เป็นโจทย์สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยและงานบริการที่ประหยัดพลังงาน คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม และสุขอนามัยที่ดี ที่เป็นสิ่งที่ต้องทำและเราจะเห็นมากขึ้นในปี 2566” นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) กล่าว
การประหยัดพลังงาน คุณภาพของสิ่งแวดล้อม และสร้างเสริมสุขอนามัยที่ดี กลายเป็นสิ่งจำเป็นและเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป ไม่ได้เป็นแนวโน้มเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2566 เท่านั้น แต่ยังเป็นเรื่องของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทุกระดับ ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงภาพยนตร์ โกดังสินค้า หรือโรงงานอุตสาหกรรม ก็มีการนำมาตรฐานการก่อสร้างและการบริหารจัดการ โดยการนำเกณฑ์ต่าง ๆ มาเป็นดัชนีชี้วัดในการก่อสร้างและการปรับปรุงอาคาร
ขณะที่ ซีบีอาร์อี ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 แม้ว่าจะยังต้องมีการปรับตัวเพื่อรับมือกับผลกระทบทางตรงและทางอ้อมจากโควิด-19 แต่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคธุรกิจบริการและค้าปลีก
“ในไตรมาส 3 ปี 2565 ภาคธุรกิจส่วนใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ มีการฟื้นตัว ความเชื่อมั่นเริ่มสูงขึ้นเนื่องจากผู้คนกลับสู่สภาวะปกติมากขึ้นทั้งในด้านการทำงานและการใช้ชีวิต ทิศทางเชิงบวกนี้ยังเป็นผลมาจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นและการที่ผู้คนต่างคิดว่าไม่จำเป็นต้องควบคุมการใช้ชีวิตตามมาตรการที่เคร่งครัดอีกต่อไป หลังจากมีข้อจำกัดต่อเนื่องกว่าสองปี” นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ กล่าว พร้อมความคาดหวังว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2566
ขณะที่ตลาดพื้นที่สำนักงาน แม้ว่าอัตราการใช้พื้นที่สุทธิ ณ ไตรมาส 3 ปี 2565 นั้นยังติดลบเล็กน้อย แต่เริ่มเห็นสัญญาณของธุรกรรมการเช่าที่มากขึ้น และแม้ว่าการต่ออายุสัญญาเช่าจะเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นมากในปี 2563-2564 และช่วงเวลาส่วนใหญ่ในปีนี้ แต่ในปัจจุบันบริษัทหลายแห่งกำลังพิจารณา หรือเจรจาเรื่องการย้ายสำนักงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งไปยังอาคารสำนักงานใหม่ที่มีมาตรฐานระดับสากล ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้างและพร้อมที่จะรับผู้เช่าในอนาคตอันใกล้
“แม้ว่าแนวโน้มในระยะสั้นจะดูเป็นไปในทิศทางบวก และจะมีกิจกรรมเพิ่มขึ้นในภาคส่วนต่าง ๆ แต่เราก็ยังต้องระมัดระวังความเสี่ยงจากปัจจัยที่จะฉุดการเจริญเติบโตของธุรกิจหรือปัจจัยที่ส่งผลในเชิงลบ หนี้ส่วนบุคคลและหนี้บริษัทที่เพิ่มสูงขึ้นนับเป็นข้อกังวลที่เกิดขึ้นในประเทศ ขณะที่ทั่วโลกต่างมีความกังวลเพิ่มมากขึ้นเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจโลก แนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และปัจจัยในต่างประเทศอีกหลายปัจจัยล้วนเป็นสิ่งที่ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอน”
ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองปี 2566 มีแนวโน้มสดใส เนื่องจากรัฐขยายมาตรการกระตุ้นตลาดลดภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น
นางดรุณี รุ่งเรืองผล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดาร์วิด พร๊อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองได้รับความสนใจจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทรัพย์ NPA ที่มีความได้เปรียบด้านราคาขายและทำเลที่ตั้งรวมทั้งความหลากหลายของสินค้า หากมีมาตรการต่าง ๆ จากภาครัฐมาช่วยกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
การต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทำให้มั่นใจได้ว่าตลาดอสังหาริทรัพย์มือสองในปี 2566 น่าจะมีแนวโน้มที่ดีเช่นเดียวกับปี 2565 ถึงแม้ว่าจะไม่ลดเท่ากับมาตรการปี 2565 ก็ตาม โดยค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 1% และค่าจดจำนองจากร้อยละ 1% เหลือร้อยละ 0.01% สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง และได้ขยายมาตรการ LTV (Loan To Value Ratio) ออกไปอีก 1 ปี เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 สามารถกู้ได้เต็มวงเงิน 100%.
