จากกรณี “แอชตัน อโศก” คอนโดหรูของ “อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์“ ทำเอาสะเทือนวงการอสังหาฯไปไม่น้อย เมื่อศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาให้ “เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง” หลังจากเกิดข้อพิพาทกับชาวบ้าน ซ.สุขุมวิท 19 แยก 2 และทางสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ที่เรื้อรังมานานจนกระทั้งมีการฟ้องและเกิดเป็นคดีความขึ้นมาตั้งแต่ก่อนก่อสร้างเมื่อปี57จนถึงปี59 แต่บริษัทยังคงดิ้นรนจนสามารถก่อสร้างและเปิดขายจนสำเร็จ ด้วยการขอใบอนุญาตถึง 9 ฉบับ และได้รับอนุมัติจาก 8 หน่วยงานราชการ
โครงการ แอชตัน อโศก เป็นคอนโดมิเนียม สูง 51 ชั้น สไตล์โมเดิร์นรูปทรงแปลกตา เรียบหรู ที่ร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง ญี่ปุ่น ตั้งอยู่บนแยกอโศกมนตรี ด้วยมูลค่าโครงการรวม 6,481 ล้านบาท รวม 783 ยูนิต ก่อสร้างแล้วเสร็จเริ่มโอนกรรมสิทธิ์มาตั้งแต่เดือนมิ.ย.61 โดยขายไปแล้ว 668 ยูนิต มูลค่า 5,639 ล้านบาท หรือ 87% ปัจจุบันมีผู้พักอาศัย 580 ครอบครัว เป็นคนไทย 438 ราย และต่างชาติ 140 รายจาก 20 ประเทศ ยังมียูนิตเหลือขายอีก 117 ยูนิต หรือ 13% มูลค่า 828 ล้านบาท
รอ กทม. แจง 3 ส.ค.นี้
อย่างไรก็ตามปัญหาของโครงการนี้จะมีการชี้แจงอย่างเป็นทางการชัดอีกครั้งจากทาง กทม. ในวันที่ 3 ส.ค.นี้ แต่เบื้องต้นสำนักการโยธาเตรียมออกหนังสือแจ้งไปยังสำนักงานเขตที่ตั้งของโครงการ เพื่อออกคำสั่งให้เจ้าของอาคารแก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคาร ขณะเดียวกันแม้มีคำพิพากษาการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแต่ไม่ได้หมายความว่า อาคารชุด แอชตัน อโศก จะต้องรื้อถอนอาคารแต่บริษัทผู้เป็นเจ้าของโครงการสามารถยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ได้ที่สำนักการโยธา ข้อสำคัญบริษัทต้องแก้ไขเปลี่ยนแปลงตามคำสั่งศาล คือ…เรื่องของการเพิ่มทางเข้า-ออกโครงการ ให้เป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารฯและกฎหมายผังเมือง หากปรับปรุงแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางเข้า-ออกแล้วเสร็จ ก็สามารถยื่นขอใบแจ้งก่อสร้างได้ แต่ถ้าทำไม่ได้ก็ต้องดำเนินการ ตามมาตรา42 ที่ต้องรื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วน ภายในระยะเวลาที่กำหนดแต่ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน
ผิดกฎหมายควบคุมอาคาร
สาเหตุที่กลายเป็นคดีความช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากการอนุญาตให้ก่อสร้างคอนโดฯนี้ อาจขัดต่อพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522 เนื่องจากที่ดินโครงการไม่มีด้านใดด้านหนึ่งที่เป็นทางเข้าออกกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ เพราะที่ดินของแอชตัน อโศก เจ้าของเดิมถูกเวนคืนสร้างรถไฟฟ้า ทำให้จากเดิมสามารถสร้างตึกสูงได้เพราะติดถนนอโศก แต่เมื่อถูกเวนคืนการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือรฟม.สร้างสถานีรถไฟฟ้าปิดอยู่ด้านหน้าจึงมีถนนเป็นทางออกถนนอโศก มีความกว้างไม่ถึง 12 เมตร ตามกฎหมายตามข้อบังคับสร้างอาคารสูง อีกทั้งพื้นที่ของโครงการไม่ได้ติดกับทางสาธารณะ
แต่เมื่อท้ายที่สุด…ศาลตัดสินให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง…จึงกลายเป็นที่สงสัยของใครหลายๆคนว่า…ที่ผ่านมาหน่วยงานภาครัฐยอมไฟเขียวปล่อยผ่านให้มีการก่อสร้างมาได้อย่างไร??
ในด้านของนักพัฒนาเอง ต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่าจริงๆแล้วเรื่องข้อกฎหมายหรือหลักเกณฑ์การสร้างโครงการต่างๆ เป็นพื้นฐานที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องรู้อยู่แล้ว และที่สำคัญในแต่ละบริษัทยังมีหน่วยงานด้านผังเมือง นักวิศวะกรผู้เชี่ยวชาญในการสำรวจพื้นที่ก่อสร้างคอยตรวจสอบอยู่ กรณีนี้…จึงถือเป็นกรณีตัวอย่างที่สำคัญ!! ให้กับบรรดาผู้ประกอบการนักพัฒนาอสังหาฯหลังจากนี้ตระหนักถึงกฎหมายและหลักเกณฑ์ในการสร้างมากขึ้น
จับตา 100 โครงการกระเทือน
นักพัฒนาอสังหาฯ หลายคนพูดตรงกันว่า หากรู้ว่าผิดหลักเกณฑ์ก็ไม่ควรจะ “ดันทุรัง” แม้จะใช้วิธีการหลบหลีกข้อบังคับต่างๆ เพื่อให้ได้เอกสารจากทางราชการมาการันตีให้กับลูกบ้านหรือนักลงทุนอย่างถูกต้อง แต่ด้วยแรงกระเพื่อมของ “พลังโซเชียลมีเดีย” สมัยนี้หากมีอะไรที่ผิดกฎหมายผิดหลักเกณฑ์ข่าวสาร!! ก็แพร่สะพัดไปไว!! จนท้ายที่สุด…เมื่อเรื่องแดงออกมาก็ขุดคุ้ยกันไม่จบไม่สิ้น ผลที่ตามมา…บรรดาลูกบ้านต่างใจหายใจคว่ำ ซื้อไปแล้ว จ่ายเงินไปแล้ว จะไปอยู่ที่ไหน จะเรียกเงินคืน เรียกค่าเสียโอกาสได้อย่างไร? ขณะที่บรรดาต่างชาติก็เริ่มไม่เชื่อมั่น ไม่เพียงเท่านี้ ภาพรวมบริษัทก็เกิดปัญหาทั้งความน่าเชื่อถือ รวมไปถึงมูลค่าหุ้นของบริษัท
ที่สำคัญ…ยังร้อนไปถึงโครงการของค่ายอื่นที่เป็นโครงการตึกสูงลักษณะนี้ และขอใช้พื้นที่รฟม.คล้ายกับแอชตันอโศก อีกประมาณ 13 โครงการ ขณะที่มีอีกนับ 100 โครงการ ที่ขอเชื่อมทางกับพื้นที่รัฐ อย่าง โนเบิล ดีลเวลลอปเมนท์ ที่มีเอกสารชี้แจงออกมาในช่วงก่อนหน้านี้ รวมไปถึง วิซดอม พินนาเคิลคอร์ปอเรชั่น และ ลัคกี้ ลิฟวิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ ด้วย
ราชการเชื่อถือได้แค่ไหน
เรื่องนี้ ศิรประภา รักษ์สุจริต ผู้บริหาร ริษัท เวลทิเนส เอสเตท จำกัด ตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของเพจ อสังหาเรื่องจิ๊บๆ บอกว่า เรื่องนี้…ทำให้ความเชื่อมั่นในการซื้ออสังหาฯของผู้บริโภคลดลง เพราะการเลือกซื้ออสังหาฯแต่ละครั้งส่วนใหญ่ผู้บริโภคจะเลือกจากแบรนด์ใหญ่ที่มีชื่อเสียงก่อนเป็นอันดับแรก และก่อนซื้อเจ้าของโครงการต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง จนถึงเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ออกจากทางราชการแนบในข้อมูลการซื้อขายเพื่อสร้างความเชื่อมั่นก่อน
“กรณีของแอชตัน อโศก ครั้งนี้ ปฏิเสธไม่ได้ว่าบรรดาผู้บริโภคกังวลว่าหลังจากนี้ต้องทำอย่างไร เพราะโดยปกติเอกสารที่ออกโดยราชการน่าจะเชื่อถือได้ และหลังจากนี้จะเชื่อมั่นเชื่อถือได้มากน้อยแค่ไหน”
ขณะที่ “ลูกบ้าน” ของแอชตันฯ ที่ควักเงินซื้อมากถึง 7-30 ล้านบาท เพื่อเป็นเจ้าของห้องหรู และมีทั้งคนไทยและชาวต่างชาติอีกประมาณ 20 ประเทศ โดยเฉพาะลูกบ้านที่ซื้อจากการกู้ธนาคารกระทบหนักสุดเพราะต้องรับภาระดอกเบี้ยขาขึ้นและไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ เนื่องจากโครงการอยู่ในคดีจึงไม่มีธนาคารแห่งไหนที่กล้ารับความเสี่ยง ทำให้ต้องแบกรับต้นทุนดอกเบี้ยต่อไป และที่สำคัญไม่สามารถขายต่อได้อีกต่างหาก
ขณะเดียวกันยังกระทบกับความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ เพราะอย่าลืมว่าโครงการนี้เป็นโครงการที่ร่วมทุนกับ มิตซุย ฟูโดซัง ประเทศญี่ปุ่น ซึ่งจะมองเอกสารที่ออกโดยราชการไทยก่อนลงทุน แต่ในเมื่อเอกสารที่ออกจากราชการเป็นเช่นนี้ก็ทำให้เชื่อได้ว่า…หลังจากนี้ต่างชาติจะมาลงทุน มาซื้ออสังหาฯไทยลดลง!!เพราะขาดความเชื่อมั่น!! และมองว่าหลังจากนี้ บรรดาผู้พัฒนาอสังหาฯและภาคราชการไทย ควรหารือ หรือสังคายนากันให้ชัดเจน เพื่อหาทางออกของการออกเอกสารอย่างไร? เพื่อไม่ให้ประวัติศาสตร์ซ้ำรอยเข้าอีก
ท้ายที่สุด!! โครงการแอชตัน อโศก จะจบลงในรูปแบบใด? ถึงทางตันหรือไม่? แต่เชื่อได้ว่าปัญหานี้จะกลายเป็นระเบิดลูกใหญ่ที่สะเทือนวงการอสังหาฯ และสร้างบทเรียนให้กับผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งผู้พัฒนา ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย นักลงทุนทั้งหลาย รวมถึงความเชื่อมั่นที่มีต่อหน่วยงานราชการไทย!!
