การโอนบ้าน หรือการโอนที่ดิน เป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องวางแผนการเงินให้รอบคอบ เนื่องจากนอกจากราคาบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อีกด้วย บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าโอนบ้านและรายละเอียดสำคัญที่ควรรู้


การโอนบ้านคืออะไร

การโอนบ้าน คือกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและโฉนดที่ดินจากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่ โดยทั่วไปเป็นการโอนระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อ ในกรณีที่มีการกู้ซื้อบ้าน ธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงไว้และผู้ซื้อจะได้รับสำเนาโฉนด โดยในโฉนดจะระบุชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนองจนกว่าจะผ่อนชำระหนี้หมด


การโอนบ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ในการโอนบ้าน ผู้ซื้อและผู้ขายต้องนัดหมายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โดยมีค่าใช้จ่ายดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน : คิด 2% ของราคาประเมิน เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ต้องจ่าย 20,000 บาท แต่ในปี 2567 รัฐบาลมีมาตรการลดเหลือ 0.01% หรือเพียง 100 บาท สำหรับบ้านราคา 1 ล้านบาท
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : คิด 3.3% ของราคาซื้อขาย เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ต้องจ่าย 33,000 บาท โดยจะเสียเฉพาะกรณีซื้อจากโครงการ หรือซื้อจากบุคคลที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี
  • ค่าอากรแสตมป์ : คิด 0.5% ของราคาซื้อขาย เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ต้องจ่าย 5,000 บาท แต่ไม่ต้องจ่ายหากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
  • ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา : สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา โดยคำนวณตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร ซึ่งจะหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามอายุการถือครอง


ใครที่ต้องจ่ายค่าโอนบ้าน

ตามกฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่า ใครต้องเป็นผู้จ่ายค่าโอนบ้าน ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย อาจแบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบทั้งหมด หากซื้อจากโครงการ เจ้าของโครงการจะแจ้งเงื่อนไขการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายให้ทราบล่วงหน้า


เราสามารถจ่ายค่าโอนบ้านได้ที่ไหน

การชำระค่าโอนบ้านทำได้ที่สำนักงานที่ดินในวันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ โดยสามารถจ่ายเป็นเงินสด หรือแคชเชียร์เช็ค ทั้งนี้ควรเตรียมเงินให้พร้อม และตรวจสอบวงเงินในการทำธุรกรรมกับธนาคารล่วงหน้า เพื่อความสะดวกในวันโอน


สรุปบทความ

การโอนบ้านเป็นขั้นตอนสำคัญที่มีค่าใช้จ่ายหลายรายการ ซึ่งโดยปกติรวมแล้วประมาณ 6.3-6.8% ของราคาบ้าน อย่างไรก็ตาม ในปี 2567 รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือเพียง 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ช่วยให้ประหยัดค่าใช้จ่ายได้มาก ส่วนในปี 2568 จะมีต่อมาตรการนี้ไหม จะต้องรอติดตามข้อมูลต่อไป ยังไม่มีประกาศที่ชัดเจน ผู้ซื้อควรศึกษาและเตรียมเงินให้พร้อมก่อนวันโอน เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่น