ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เผยข้อมูลเชิงลึกจากแบบสำรวจพฤติกรรมการซื้อ-เช่าอสังหาฯ ที่จัดทำขึ้นระหว่างเดือนตุลาคม-พฤศจิกายน 2568  ต่อมุมมองและความต้องการของผู้บริโภคตลาดที่อยู่อาศัย ในกลุ่มตัวอย่างอายุตั้งแต่ 18-60 ปีขึ้นไป จำนวน 476 คน พบว่ากำลังซื้อผู้บริโภคไทยในปีนี้ยังคงเผชิญแรงกดดันจากปัจจัยรอบด้าน ทั้งจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง รวมถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้ผู้บริโภคระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ภาคธุรกิจต่าง ๆ รวมทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยว่า อุปสงค์สะสมในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) หดตัวทั้งด้านจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทมีจำนวน 227,106 หน่วย ลดลง -9.3% YoY มีมูลค่า 617,768 ล้านบาท ลดลง -12.4% YoY สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อปีนี้ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แม้ที่อยู่อาศัยจะเป็นหนึ่งในปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิตและผู้บริโภคยังคงมีความต้องการซื้อ แต่ความท้าทายที่เข้ามากระทบแผนการเงินอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้บริโภคบางส่วนเลือกที่จะชะลอแผนการซื้อออกไปก่อน เพื่อรอจังหวะที่เหมาะสมในการก้าวสู่การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอีกครั้ง

สะท้อนได้จากผู้เข้าชมเว็บไซต์ DDproperty พบว่า ความต้องการซื้อยังมีอยู่ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ความต้องการซื้อใน 5 จังหวัดแรกที่มีผู้เข้าชมมากที่สุด ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า โดยความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 26% YoY สะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคยังคงให้ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัย เพียงรอช่วงเวลาที่เหมาะสมทั้งในแง่ความพร้อมทางการเงินและมาตรการรัฐที่เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัย

1 ใน 3 เก็บเงินพร้อมซื้อบ้าน แม้เผชิญแรงกดดันจากกับดักหนี้ 

ปัจจุบันผู้บริโภคหันมาให้ความสำคัญกับการวางแผนการเงินก่อนซื้อบ้านมากขึ้น โดยผู้ตอบแบบสำรวจฯ กว่า 1 ใน 3 หรือ 36% เผยว่า มีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแล้ว ขณะที่เกือบ 2 ใน 5 หรือ 38% ออมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ครึ่งทางแล้วเช่นกัน สะท้อนให้เห็นถึงการเตรียมความพร้อมทางการเงินของผู้บริโภคเพื่อรับมือความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่อาจกระทบแผนการซื้อบ้านในอนาคต ขณะที่กว่า 1 ใน 5 หรือ 26% ยังไม่ได้เริ่มต้นวางแผนเก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้

เมื่อพิจารณาระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคให้ความสนใจมากที่สุด พบว่าส่วนใหญ่สนใจที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ถึง 82% สะท้อนให้เห็นว่าผู้สนใจซื้อส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับโครงการที่มีราคาจับต้องได้ (Affordable price) เป็นหลัก สอดคล้องกับกำลังซื้อที่มีและภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญ

อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ยังสูง 40%

ข้อมูลจากผลสำรวจภาวการณ์ขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2568 ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) เผยว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ยังคงทรงตัวในระดับสูงกว่า 39-40% สะท้อนปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน เมื่อธนาคารจำเป็นต้องใช้หลักเกณฑ์ที่เข้มงวดเพื่อควบคุมปัญหาหนี้เสีย แม้ผู้บริโภคจะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่เสถียรภาพทางการเงินที่สั่นคลอนจากสภาพเศรษฐกิจ ยังคงเป็นกำแพงสำคัญที่ทำให้หลายคนไม่สามารถก้าวข้ามไปสู่การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน

บ้านราคาเกินเอื้อม 1 ใน 5 เลือกเช่าแทนซื้อ

เมื่อผู้บริโภคไม่ต้องการสร้างภาระทางการเงินในระยะยาวจากการซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้เทรนด์ Generation Rent เติบโตอย่างต่อเนื่องและกลายเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาฯ สอดคล้องกับข้อมูลจากแบบสำรวจฯ พบว่า ผู้บริโภคที่อยู่ในกลุ่มผู้เช่ากว่า 1 ใน 5 หรือ 23% เผยว่า เหตุผลสำคัญที่ทำให้เลือกเช่าเนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป จึงเลือกเก็บเงินไว้มากกว่าจะนำไปซื้อบ้าน รองลงมาคือไม่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะซื้ออสังหาฯ เป็นของตัวเอง 20% สะท้อนให้เห็นว่าผู้เช่าส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับการรักษาสภาพคล่องทางการเงินในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว ขณะที่บางส่วนมองว่าไม่จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ 12%  

สำหรับอัตราค่าเช่าที่ได้รับความสนใจมากที่สุดจะอยู่ในช่วง 5,001-10,000 บาท/เดือน สัดส่วน 45% สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์ที่ผู้เช่ายินดีจ่ายเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพื่อแลกกับคุณภาพการอยู่อาศัยที่ดีกว่า เช่น ได้อยู่ในทำเลใกล้ที่ทำงาน, เดินทางสะดวก หรือโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ซึ่งตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้ดีกว่า รองลงมาคืออัตราค่าเช่าไม่เกิน 5,000 บาท/เดือน และ 10,001-15,000 บาท/เดือน สัดส่วน 25% และ 17% ตามลำดับ

“ระยะเวลาผ่อน-ดอกเบี้ย” ปัจจัยสำคัญดึงดูดผู้กู้ 

ผู้บริโภคส่วนใหญ่มองว่าปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากที่สุดคือ ระยะเวลาผ่อนชำระและอัตราดอกเบี้ย โดยมีสัดส่วนเท่ากันที่ 20% สองปัจจัยนี้ถือเป็นองค์ประกอบหลักที่ผู้กู้นำมาคำนวณความสามารถในการชำระหนี้เพื่อวางแผนการเงินในระยะยาว ธนาคารที่ให้ระยะเวลาผ่อนชำระนาน และมีอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าจึงดึงดูดผู้บริโภคได้มากกว่า ขณะที่อีก 17% พิจารณาจากอัตราค่างวดที่ต้องผ่อนชำระ เพื่อนำไปประเมินรายรับและรายจ่ายในแต่ละเดือน ไม่ให้ค่าผ่อนบ้านมากระทบสภาพคล่องทางการเงิน  

เศรษฐกิจผันผวนทำคนพับแผนซื้อบ้าน 

ถึงแม้จะมีปัจจัยบวกจากมาตรการสนับสนุนอสังหาฯ ของภาครัฐ แต่สภาพเศรษฐกิจที่ผันผวนยังคงเป็นอุปสรรคที่ทำให้ผู้บริโภคต้องทบทวนแผนการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ โดยกว่า 1 ใน 4 ของผู้บริโภค หรือ 28% ตัดสินใจเลื่อนแผนซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน เนื่องจากเงินออมได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ จึงไม่กล้าแบกรับภาระหนี้ก้อนใหญ่ในระยะยาว รองลงมา 23% เปลี่ยนแผนไปซื้อบ้านที่ราคาถูกลงแทน เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลงและลดภาระทางการเงินในอนาคต ขณะที่ 14% ยอมรับว่าผลกระทบจากเศรษฐกิจทำให้สามารถจ่ายเงินดาวน์ได้น้อยลงเมื่อซื้อบ้าน/คอนโดฯ

หวังรัฐลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ช่วยสานฝันคนไทยได้มีบ้าน 

มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐยังคงเป็นกลไกสำคัญที่ช่วยกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาฯ หากภาครัฐมีการนำเสนอมาตรการที่แก้ปัญหาได้ตรงจุดจะช่วยดึงดูดให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ตัดสินใจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เป็นเหมือนแสงสว่างปลายอุโมงค์ที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ทั้งระบบกลับมาฟื้นตัวและเติบโตไปพร้อมกัน โดย 3 อันดับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ จากภาครัฐที่ผู้บริโภคต้องการมากที่สุดในเวลานี้ ได้แก่

  • อันดับ 1 มาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย อยู่ที่ 32% เป็นมาตรการที่ตอบโจทย์คนอยากมีบ้านมากที่สุด เนื่องจากดอกเบี้ยที่ต่ำลงจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายโดยรวมตลอดอายุสินเชื่อ ทำให้ผู้กู้มีสภาพคล่องที่ดีขึ้น เพิ่มโอกาสในการตัดสินใจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายยิ่งขึ้น
  • อันดับ 2 มาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ หลังแรก และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองในทุกระดับราคา มีสัดส่วนเท่ากันที่ 20% โดยมาตรการเหล่านี้จะเปิดโอกาสให้กลุ่ม Real Demand และกลุ่มผู้เช่าตัดสินใจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็ช่วยเร่งการตัดสินใจของกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินให้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ ที่สนใจได้ไวขึ้นเช่นกัน
  • อันดับ 3 ขยายระยะเวลาผ่อนสินเชื่อบ้านให้นานขึ้น 19% จะส่งผลให้ค่างวดรายเดือนลดลง ซึ่งจะช่วยให้ผู้บริโภคสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้ดีขึ้น และมีเงินเหลือเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในชีวิตประจำวัน