ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เผยว่า เศรษฐกิจไทยกำลังเดินหน้าสู่การฟื้นตัว แต่เป็น “การฟื้นตัวที่ไม่ได้เกิดขึ้นพร้อมกันในทุกภาคส่วน” ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและแรงกดดันจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะสถานการณ์ในตะวันออกกลางที่ทวีความรุนแรงขึ้นตั้งแต่ปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ซึ่งส่งผลต่อราคาพลังงานและแรงกดดันด้านเงินเฟ้อ ก่อนส่งผ่านมายังกำลังซื้อของประชาชน การบริโภคภายในประเทศ และต้นทุนการดำเนินธุรกิจ แรงกดดันเหล่านี้ทำให้เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 2/2569 ชะลอตัวลง โดย GDP ขยายตัว 1.9% ขณะที่อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 2.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนว่า แม้เศรษฐกิจโดยรวมจะยังเดินหน้า แต่เส้นทางการฟื้นตัวยังคงแตกต่างกันในแต่ละภาคส่วน และต้องเผชิญกับความท้าทายทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ

แม้การบริโภคภายในประเทศยังคงอ่อนแรง แต่ในไตรมาส 2/2569 เศรษฐกิจไทยยังได้รับแรงหนุนสำคัญจาก การลงทุนภาคเอกชนและการส่งออกสินค้า โดยเฉพาะกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์และเทคโนโลยี ซึ่งเข้ามาช่วยประคองเศรษฐกิจให้สามารถรับมือกับแรงกดดันได้ดีกว่าที่หลายฝ่ายกังวล ขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมเหล่านี้ยังมีศักยภาพที่จะก้าวขึ้นเป็นหนึ่งใน New S-Curve สำคัญของประเทศ และเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป

อย่างไรก็ตาม ภายใต้ภาพการฟื้นตัวดังกล่าว เศรษฐกิจไทยยังคงมีลักษณะของ “เศรษฐกิจตัว K” ที่แต่ละภาคส่วนกำลังเดินไปด้วยความเร็วและทิศทางที่แตกต่างกัน กลุ่มธุรกิจที่เชื่อมโยงกับเทคโนโลยี อุตสาหกรรมใหม่ และเศรษฐกิจแห่งอนาคตมีโอกาสเติบโต ขณะที่ธุรกิจในอุตสาหกรรมดั้งเดิม โดยเฉพาะ SMEs จำนวนไม่น้อย ยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่เปราะบาง ต้นทุนที่สูงขึ้น และความท้าทายด้านการจ้างงาน ความแตกต่างของการฟื้นตัวนี้กำลังส่งผ่านมายัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ตลาดในวันนี้ไม่ได้มีเพียง “ความท้าทาย” แต่ยังซ่อน “โอกาสใหม่” เอาไว้ในเวลาเดียวกัน คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นเมื่อไร แต่คือ โอกาสกำลังเกิดขึ้นที่ไหน และเราจะมองเห็นโอกาสนั้นก่อนตลาดได้อย่างไร บทความนี้จึงชวนมองผ่านความท้าทาย เพื่อค้นหา โอกาสใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลง

ในตลาดอสังหาฯด้านที่อยู่อาศัยเริ่มมีสัญญาณดีขึ้น แต่ยังคงไม่ฟื้นตัวมากนัก ดังจะเห็นได้ว่า แม้ว่าจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 22.9% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 15.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ ซึ่งเกิดจากแรงขับเคลื่อนของบ้านมือสองที่เติบโตขึ้นทั้งในด้าน Demand และ Supply ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่น้อยลง สอดรับกับสถิติการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินที่ลดลง 34.6% และใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลง 4.0% เมื่อเทียบกับปีก่อนที่มีจำนวนน้อยอยู่แล้ว สำหรับทรัพย์ NPA บ้านมือสองที่อยู่ในตลาดคาดว่าจะมีไม่น้อยกว่า 125,000 หน่วย จะเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากกำลังซื้อของคนไทยลดลงและราคาบ้านมือสองเข้าถึงได้ง่ายกว่าบ้านใหม่

นอกจากนี้ การขยายตัวของการลงทุนในอุตสาหกรรมต่าง ๆ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ก็เป็นการสร้างโอกาสใหม่ด้วยเช่นกัน ดังจะเห็นได้จากมูลค่าโครงการที่ยื่นคำขอรับการส่งเสริมการลงทุนในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ที่สูงกว่า 1.47 ล้านล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นกว่า 37% ซึ่งในจำนวนนี้ได้รับอนุมัติโครงการและออกบัตรส่งเสริมการลงทุนไปแล้วกว่า 1.30 ล้านล้านบาท และ 6 แสนล้านบาท ตามลำดับ โดยมีอุตสาหกรรมในกลุ่มดิจิทัล  อิเล็กทรอนิกส์และเครื่องใช้ไฟฟ้า พลังงานและสาธารณูปโภคพื้นฐาน เกษตรและแปรรูปอาหาร
โลจิสติกส์และบริการ และยานยนต์ ที่เป็นกลุ่มมีมูลค่าการลงทุนสูง ซึ่งการลงทุนเหล่านี้ต้องการที่ดินและอาคารสำหรับโรงงาน คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า อาคารสำนักงาน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ ซึ่งสอดคล้องกับสถิติพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเพื่อการอุตสาหกรรมและโรงงานที่มีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2564 โดยในปี 2568 เพิ่มขึ้นถึง 57.8% สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับภาคอุตสาหกรรมไม่ได้เป็นเพียงกระแสระยะสั้น แต่กำลังเปลี่ยนแปลงไปตามทิศทางการลงทุนของประเทศในระยะยาว

นอกจากนี้ การขยายตัวของ Wellness Economy ของไทยที่สูงถึงประมาณ 10% ต่อปีแสดงให้เห็นว่า Wellness Tourism ของไทยกำลังเป็นหมุดหมายสำคัญจากทั้งคนไทยและนานาประเทศมากขึ้นจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่หันมาให้ความสำคัญกับสุขภาพ การป้องกันโรค และคุณภาพชีวิตมากกว่าในอดีต ซึ่งประเทศไทยมีจุดแข็งทั้งด้านการแพทย์ การท่องเที่ยว และบริการด้านสุขภาพ ทำให้ Wellness Real Estate เป็นอีกหนึ่งโอกาสสำหรับธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ตที่เน้นสุขภาพ ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ ศูนย์ฟื้นฟูสุขภาพ ที่พักสำหรับกลุ่มผู้เกษียณ หรือโครงการที่ผสมผสานการอยู่อาศัยเข้ากับบริการด้านสุขภาพ

ภายใต้ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เรายังพอจะเห็นโอกาสจากการตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่ผู้ซื้อมีพฤติกรรมการในการหาที่อยู่ต้องการบ้านที่เน้นความคุ้มค่า ในทำเลที่ดี และราคาไม่แพงที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ และโอกาสจากทิศทางการพัฒนาประเทศในอุตสาหกรรมการผลิตในยุคดิจิทัลที่ต้องการที่ดินและอาคารที่สามารถตอบโจทย์ธุรกิจและตอบสนองการดำเนินงานได้อย่างรวดเร็ว

BAM ในฐานะผู้นำธุรกิจบริหารสินทรัพย์ มองว่า NPA ไม่ใช่เพียง “ทรัพย์สินรอการขาย” แต่คือ “สินทรัพย์ที่พร้อมสร้างมูลค่า” และสามารถเป็นแต้มต่อสำคัญให้กับภาคธุรกิจและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องเพราะในโลกธุรกิจที่ “ต้นทุน” และ “เวลา” คือปัจจัยสำคัญของการแข่งขัน การเริ่มต้นโครงการใหม่จากศูนย์อาจหมายถึงทั้งเงินลงทุนและระยะเวลาที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ทรัพย์ NPA หลายประเภทมีศักยภาพและโครงสร้างพื้นฐานที่สามารถนำกลับมาใช้ประโยชน์ ต่อยอด หรือปรับเปลี่ยนให้สอดรับกับความต้องการของธุรกิจได้อย่างรวดเร็ว ช่วยลดระยะเวลาการพัฒนาและเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้เงินลงทุน

นี่จึงเป็นโอกาสสำคัญของธุรกิจ AMC ในการยกระดับบทบาทจาก “ผู้บริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ” สู่ “ผู้สร้างคุณค่าใหม่ให้กับสินทรัพย์” ด้วยการนำทรัพย์ที่เคยหยุดนิ่งกลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ เปลี่ยนสินทรัพย์ที่รอการใช้ประโยชน์ให้กลายเป็น ทุนสำหรับการเติบโตของธุรกิจ และเป็นส่วนหนึ่งของทรัพยากรที่ช่วยขับเคลื่อนการพัฒนาประเทศ

โดยเฉพาะในยุค “เศรษฐกิจตัว K” ที่โอกาสและการเติบโตไม่ได้เกิดขึ้นอย่างเท่าเทียมในทุกอุตสาหกรรม การมองเห็นศักยภาพของสินทรัพย์ก่อนผู้อื่น และสามารถเปลี่ยนสินทรัพย์เดิมให้ตอบโจทย์เศรษฐกิจใหม่ได้เร็วกว่า จึงอาจเป็นหนึ่งใน แต้มต่อสำคัญของการแข่งขัน และเป็นโอกาสใหม่ของการเติบโตอย่างยั่งยืน