5 เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน

การมีบ้านเป็นของตัวเองถือเป็นความสำเร็จครั้งใหญ่ของชีวิต แต่ก่อนที่จะก้าวไปสู่การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างเต็มตัว ขั้นตอนการตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาซื้อขายบ้านเป็นกระบวนการที่สำคัญที่สุดที่ไม่ควรมองข้าม เพราะหากเราละเลยประเด็นเล็กน้อยในเอกสารสัญญา อาจนำไปสู่ปัญหาบานปลายและข้อพิพาททางกฎหมายที่แก้ไขได้ยากในอนาคต บทความนี้ จึงขอรวบรวมประเด็นสำคัญที่เราต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจจรดปากกาเซ็นชื่อ

สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน คืออะไร

G H Bank อธิบายว่า สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน คือเอกสารทางกฎหมายที่ใช้สำหรับการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินหรือที่ดินเปล่า โดยมีรายละเอียดสำคัญที่ต้องระบุให้ชัดเจน ได้แก่ เลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) เพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง รายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง เช่น ลักษณะบ้าน จำนวนชั้น และพื้นที่ใช้สอย รวมถึงระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งปกติจะอยู่ที่ 1-3 เดือน สัญญาประเภทนี้ช่วยระบุภาระผูกพันต่าง ๆ และคุ้มครองสิทธิของเราให้ได้รับทรัพย์สินที่ตรงตามตกลง

5 วิธีเช็กสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน

การทำความเข้าใจในเนื้อหาของสัญญาซื้อขายบ้านอย่างละเอียดจะช่วยให้เราไม่เสียเปรียบและป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการสื่อสารที่คลาดเคลื่อน โดยมี 5 จุดเช็กพอยต์สำคัญที่เราต้องตรวจสอบข้อมูลให้ครบถ้วน ดังต่อไปนี้

1. ค่าใช้จ่ายในการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์

เราต้องตรวจสอบว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ณ กรมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยปกติมักจะตกลงแบ่งชำระคนละกึ่งหนึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือตามแต่ตกลงกันไว้ในสัญญา การระบุสัดส่วนที่ชัดเจนจะช่วยให้เราสามารถคำนวณงบประมาณที่ต้องเตรียมไว้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างแม่นยำและไม่เกิดปัญหาขัดแย้งภายหลัง

2. วิธีและเงื่อนไขการชำระเงิน

รายละเอียดการเงินในสัญญาต้องระบุให้ครบถ้วน ตั้งแต่จำนวนเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ว่าต้องชำระงวดละเท่าใด รวมถึงยอดคงเหลือที่จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ ควรมีเงื่อนไขระบุชัดเจนว่าหากเราไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารจะสามารถขอรับเงินคืนได้หรือไม่ หรือมีการหักค่าธรรมเนียมอย่างไร เพื่อเป็นหลักประกันความเสี่ยงด้านการเงินให้กับตัวเราในฐานะผู้ซื้อที่อาจเกิดเหตุสุดวิสัยในการขอสินเชื่อ

3. รายการทรัพย์สินที่ได้รับ

สิ่งสำคัญคือการแนบท้ายสัญญาด้วยรายการทรัพย์สินและของแถมต่าง ๆ ที่เราจะได้รับพร้อมกับตัวบ้าน เช่น เครื่องปรับอากาศ ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ หรือเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง โดยควรระบุยี่ห้อ รุ่น และจำนวนให้ชัดเจน หากบ้านมีพื้นที่ดินส่วนเกินจากโฉนดที่ระบุไว้ในตอนแรก จะต้องมีข้อกำหนดเรื่องการปรับเพิ่มหรือลดราคาต่อตารางวาที่เป็นธรรม เพื่อป้องกันการเปลี่ยนแปลงสเปกวัสดุหรือรายการของแถมที่ไม่ได้มาตรฐานตามที่ตกลงกันไว้

4. วันส่งมอบและการตรวจรับ

ในสัญญาควรระบุระยะเวลาที่ผู้ขายจะดำเนินการก่อสร้างหรือปรับปรุงบ้านให้แล้วเสร็จพร้อมส่งมอบ รวมถึงขั้นตอนการตรวจรับมอบบ้านก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เราควรตกลงให้ชัดเจนว่าหากพบความชำรุดบกพร่องหรือจุดที่ต้องแก้ไข (Defect) ผู้ขายจะต้องดำเนินการให้เสร็จสิ้นภายในกี่วัน การกำหนดกรอบเวลาที่แน่นอนจะช่วยให้เราวางแผนการย้ายเข้าอยู่อาศัยและการประสานงานกับสถาบันการเงินเพื่อเบิกจ่ายงวดงานได้อย่างเป็นระบบและลดความล่าช้า

5. เงื่อนไขผิดสัญญาและเบี้ยปรับ

ข้อสัญญาข้อนี้มีไว้เพื่อคุ้มครองเราหากฝ่ายผู้ขายไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขได้ เช่น ก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนด หรือบ้านมีความชำรุดเสียหายร้ายแรงจนไม่สามารถเข้าอยู่ได้ สัญญาควรระบุสิทธิในการบอกเลิกสัญญา การขอคืนเงินทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย หรือการเรียกค่าปรับรายวันกรณีส่งมอบล่าช้า ในขณะเดียวกันเราก็ต้องทำความเข้าใจถึงบทลงโทษหากเราเป็นฝ่ายผิดสัญญาเองด้วย เพื่อให้เกิดความยุติธรรมและชัดเจนต่อทั้งสองฝ่ายก่อนการลงนาม

สรุป

การตรวจสอบความถูกต้องของสัญญาซื้อขายบ้านอย่างละเอียดถือเป็นเกราะป้องกันปัญหาที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับคนรักบ้าน เมื่อเราพิจารณาทุกข้อตกลงจนมั่นใจแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการเลือกพันธมิตรทางการเงินที่เชี่ยวชาญอย่าง G H Bank หรือธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่พร้อมสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษและบริการที่เข้าใจคนไทย เพื่อให้การเป็นเจ้าของบ้านในฝันของเราเป็นเรื่องที่ง่าย มั่นคง และเป็นไปอย่างราบรื่นที่สุด