ซื้อบ้านหลังแรกของชีวิตเป็นเรื่องที่ทั้งตื่นเต้นและน่ากลัวพอ ๆ กัน ตื่นเต้นเพราะมีของชิ้นใหญ่เป็นของตัวเอง น่ากลัวเพราะมันคือหนี้ก้อนใหญ่ที่จะอยู่กับเราไป 20-30 ปี
คนที่กู้ผ่านเรียบร้อยมักจะบอกว่า “ก็ไม่ได้ยากอย่างที่คิด” ส่วนคนที่กู้ไม่ผ่าน หรือผ่านแบบทุลักทุเล มักจะบอกว่า “ถ้ารู้แต่แรกก็คงเตรียมตัวให้ดีกว่านี้”
คู่มือนี้รวบรวมทุกอย่างที่ควรเตรียมก่อนยื่นขอสินเชื่อบ้าน ตั้งแต่เช็คตัวเอง เคลียร์เครดิต ไปจนถึงเอกสารที่ต้องใช้ ลองอ่านดู ทำตามแบบนี้ โอกาสกู้ผ่านจะสูงขึ้นมาก
ขั้นที่ 1 ประเมินตัวเองก่อน ก่อนคิดเรื่องบ้าน
คนส่วนใหญ่เริ่มผิด คือไปดูบ้านก่อน ตกหลุมรัก แล้วค่อยมาเช็คว่ากู้ได้เท่าไหร่ ผลคือเจอบ้านในฝัน ราคา 5 ล้าน แต่กู้ได้แค่ 3 ล้าน ผิดหวังเสียเวลา
ทำกลับด้านดีกว่า เช็คตัวเองก่อน แล้วค่อยไปดูบ้านที่อยู่ในงบ
เช็ครายได้ต่อเดือนของตัวเอง
แบงก์ใช้สูตรคร่าว ๆ ค่างวดบ้านไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน (บางที่เข้มงวดกว่านี้ ที่ 30-35%) เช่น รายได้ 50,000 บาท ค่างวดสูงสุดที่จะอนุมัติคือ 20,000 บาทต่อเดือน คิดย้อนกลับเป็นวงเงินกู้ได้ประมาณ 3-3.5 ล้านบาท (อิงดอก 4% ผ่อน 30 ปี)
เช็คภาระหนี้สินอื่นที่มีอยู่ ถ้ามีหนี้ผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล แบงก์จะนำมาบวกรวมด้วย ภาระหนี้รวมต่อรายได้ ไม่ควรเกิน 50-60% ถ้าเกินกว่านี้ โอกาสกู้ผ่านน้อย
เช็คเครดิตบูโร ขอประวัติได้ที่บูธของเครดิตบูโร หรือออนไลน์ผ่านแอป NCB ค่าธรรมเนียม 100-150 บาท ดูว่ามีหนี้ค้างชำระ ผ่อนช้า หรือมีข้อมูลผิดพลาดอะไรไหม
ขั้นที่ 2 เคลียร์ทุกอย่างที่ส่งผลต่อการขอกู้
ก่อนยื่นกู้บ้าน 6-12 เดือน ทำตามนี้
- ปิดหนี้บัตรเครดิตที่ค้างชำระ หรือลดยอดให้ใช้ไม่เกิน 30% ของวงเงิน
- อย่าเปิดบัตรเครดิตหรือสินเชื่อใหม่ในช่วงนี้
- เก็บออมเงินดาวน์ให้ครบ (10-20% ของราคาบ้าน) บวกเงินสำรองค่าใช้จ่ายอื่น
- ถ้าทำงานอิสระ ให้เริ่มเดินบัญชีให้ดูเป็นระบบ มีรายได้เข้าสม่ำเสมอ
- ถ้าจะลาออกเปลี่ยนงาน เลื่อนไปหลังกู้ผ่าน เพราะแบงก์ดูประวัติการทำงาน
ใครยังไม่มั่นใจเรื่องรายรับ-รายจ่ายของตัวเอง แนะนำให้อ่านวิธีบันทึกรายรับรายจ่าย ก่อนยื่นกู้ จะเห็นภาพการเงินของตัวเองชัดเจน แบงก์ยื่นถามอะไรก็ตอบได้ทันที
ขั้นที่ 3 เอกสารที่ต้องเตรียม Checklist ครบ ๆ
เอกสารแบ่งเป็น 4 กลุ่มหลัก ลิสต์ไว้แล้วจะไม่ลืม
กลุ่มที่ 1 เอกสารส่วนตัวของผู้กู้
- บัตรประชาชนตัวจริง + สำเนา
- ทะเบียนบ้านตัวจริง + สำเนา
- ใบสำคัญการสมรส/หย่า (ถ้ามี)
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีกู้ร่วม)
- ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงรายได้
- สลิปเงินเดือน 3-6 เดือนล่าสุด (พนักงานประจำ)
- หนังสือรับรองการทำงานและเงินเดือน
- รายการเดินบัญชี (statement) 6 เดือนล่าสุด
- ทะเบียนการค้า ใบ ภ.พ.20, ภงด.50/51 (เจ้าของกิจการ)
- ใบหัก ณ ที่จ่าย 50 ทวิ (อาชีพอิสระ)
กลุ่มที่ 3 เอกสารเกี่ยวกับบ้าน/ที่ดิน
- สำเนาโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4ก
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
- ใบเสร็จมัดจำ
- แผนผังที่ดินและบ้าน
- รูปถ่ายบ้าน/ที่ดินจากหลายมุม
กลุ่มที่ 4 เอกสารอื่น ๆ
- ใบรับรองภาษี ภงด.91 ย้อนหลัง 2 ปี
- สำเนาบัตรสมาชิกกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ (ถ้ามี)
- สำเนาทะเบียนรถ บ้าน หรือทรัพย์สินอื่น (เพื่อเสริมความน่าเชื่อถือ)
ขั้นที่ 4 เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านจากหลายแบงก์
อย่ายื่นที่เดียว แม้รู้สึกว่ารู้จักแบงก์นั้นดี เพราะแต่ละที่ให้ดอกเบี้ยไม่เท่ากัน เปรียบเทียบ 3-4 ที่อย่างน้อย
สิ่งที่ต้องเทียบ
- ดอกเบี้ยปีแรก-ปีที่ 3 (ช่วงคงที่)
- ดอกเบี้ยหลังพ้น 3 ปี (MRR-x)
- ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีและตลอดสัญญา
- ค่าธรรมเนียมจัดทำสินเชื่อ (1-3% ของวงเงิน)
- ค่าประเมินราคา (3,000-5,000 บาท)
- ค่าจดทะเบียนจำนอง (1% ของวงเงิน)
- ค่าปรับเมื่อปิดก่อนกำหนด (มีกี่ปี อัตราเท่าไหร่)
| รายการ | ตัวอย่างแบงก์ A | ตัวอย่างแบงก์ B | ตัวอย่างแบงก์ C |
| ดอกปีที่ 1-3 | 2.99% คงที่ | 2.85% (เฉลี่ย 3 ปี) | MRR-4.0% (ลอยตัว) |
| ดอกหลัง 3 ปี | MRR-3.0% | MRR-3.25% | MRR-3.5% |
| ดอกเฉลี่ย 3 ปีแรก | 2.99% | 2.85% | 3.55% |
| ค่าธรรมเนียม | 1% ของวงเงิน | ฟรี | 0.5% ของวงเงิน |
| ค่าปรับปิดก่อนกำหนด | 3 ปีแรก 3% | 3 ปีแรก 2% | ไม่มี |
ตัวอย่างการเปรียบเทียบ ตัวเลขจริงเปลี่ยนตามโปรโมชั่นแต่ละช่วง สอบถามล่าสุดจากแบงก์โดยตรง
ขั้นที่ 5 ยื่นกู้และรอผล
ทั้งกระบวนการตั้งแต่ยื่นเอกสารจนกู้ผ่าน ใช้เวลาประมาณ 1-2 เดือน ขึ้นกับความเรียบร้อยของเอกสาร
- ยื่นเอกสารทั้งหมดให้แบงก์ที่เลือก
- แบงก์ส่งเจ้าหน้าที่ประเมินบ้าน/ที่ดิน (5-7 วันทำการ)
- รอผลพิจารณาจากคณะกรรมการ (10-20 วันทำการ)
- ถ้าผ่าน รับแจ้งวงเงินและเงื่อนไข
- นัดวันโอน เซ็นสัญญากู้ จดทะเบียนจำนอง ที่กรมที่ดิน
- เริ่มผ่อนชำระเดือนถัดไป
เคล็ดลับเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน
เรื่องเล็ก ๆ ที่หลายคนพลาด
ขอกู้ในชื่อคู่สมรสด้วย ถ้ามีคู่สมรสที่มีรายได้ การกู้ร่วมจะช่วยให้วงเงินสูงขึ้น โอกาสผ่านมากขึ้น (แต่ต้องดูเครดิตของอีกคนด้วย ถ้าเครดิตแย่ ก็จะดึงลงมา)
เลือกบ้านในราคาที่กู้ได้สบาย ๆ ไม่ใช่บ้านในงบสูงสุด แบงก์ให้กู้ 3.5 ล้าน ก็ไม่จำเป็นต้องซื้อ 3.5 ล้าน เลือก 3 ล้านก็ได้ จะมีบัฟเฟอร์เผื่อเหตุการณ์ไม่คาดฝัน
ใครพร้อมจะเริ่ม ลองศึกษาKKP Home Loan ที่มีรายละเอียดเงื่อนไขครบถ้วน ใช้เป็นตัวเปรียบเทียบกับแบงก์อื่นได้
กู้ซื้อบ้านครั้งแรก เครียดก็เครียดจริง แต่เตรียมตัวดี ๆ จะผ่านได้ไม่ยาก จำหลักง่าย ๆ ประเมินตัวเองก่อน เคลียร์เครดิตให้ดี เอกสารครบ เทียบหลายแบงก์ แค่นี้ก็เพิ่มโอกาสได้บ้านในฝันแล้ว
หรือถ้าอยากรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร ใครบ้างที่ต้องจ่าย สามารถผ่อนชำระได้หรือไม่ สามารถเข้าไปอ่านต่อได้
