REIC ชี้แรงหนุนจากมาตรการรัฐ ดันยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ไตรมาสแรกเพิ่มขึ้น 11.2%

นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของไตรมาส 1 ปี 2569 ด้านอุปสงค์ สะท้อนผ่านตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีทิศทางเพิ่มขึ้นในเชิงปริมาณ แต่เติบโตเพียงเล็กน้อยในเชิงมูลค่าโดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวนทั้งสิ้น 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 (YoY) มูลค่า187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1 (YoY) โดยกรุงเทพมหานคร ยังคงครองส่วนแบ่งสูงสุดด้วยจำนวน17,746 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.1 (YoY)  มูลค่า 64,952 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 4.5 (YoY)

เป็นที่น่าสังเกตว่าพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญในภูมิภาคมีกลุ่มจังหวัดที่มีการขยายตัวด้านอุปสงค์ ประกอบด้วยจังหวัดขอนแก่น มีจำนวนหน่วย 1,646 หน่วย เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 30.3 และมูลค่า 3,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 29.0 (YoY)  ขณะที่ ระยองมีจำนวน 2,691 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.0 (YoY)  และมูลค่า 5,745 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.2 (YoY)  นอกจากนี้ ยังมีจังหวัดภูเก็ต ที่มีมูลค่าการโอนขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงสุดในประเทศโดยมีจำนวนหน่วย 2,548 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.9 (YoY)  มูลค่า 10,365 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 34.9 (YoY)  สะท้อนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือกลุ่ม Luxury ในพื้นที่ดังกล่าว

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่กรุงเทพฯพบว่า จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นแต่มูลค่าลดลง โดยมีจำนวน 17,746 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.1 (YoY)  มูลค่า 64,952 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 4.5 (YoY)  ส่วนพื้นที่ปริมณฑลที่ยังขยายตัวและรักษาระดับเป็นบวกได้ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ประกอบด้วยจังหวัดนนทบุรี มีจำนวน 3,961 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.3 (YoY)  มูลค่า 11,718 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.5 (YoY) และ จังหวัดปทุมธานี มีจำนวน 4,915 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.7 (YoY) และมูลค่า 10,491 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.7 (YoY)  

นอกจากนี้ ยังพบว่า ในไตรมาส 1 ปี 2569 สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ด้านจำนวนหน่วยบ้านมือสองมีสัดส่วนร้อยละ 67 ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนเพียงร้อยละ 33 โดยกลุ่มราคาที่มีทิศทางเป็นบวก หรือเป็นกลุ่มราคาที่ยังคงขยายตัวได้ดีและเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดในไตรมาส 1 ปี 2569 คือ กลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวม 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.7 (YoY) มูลค่ารวม 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.5 (YoY) เป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ 21,990 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ  8.7 (YoY)  มูลค่า 61,716 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.7 (YoY) บ้านมือสอง 47,457  หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.7% (YoY ) มูลค่า 79,526 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.5 (YoY) เป็นที่น่าสังเกตว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงเกินกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป ประสบภาวะหดตัว
ในด้านจำนวนหน่วยอย่างชัดเจนทั้งประเภทบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 3,136 หน่วย ลดลงร้อยละ 14.8 (YoY) มูลค่ารวม 45,940 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 16.3 (YoY)

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติ พบว่ามีการหดตัวสวนทางกับภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน ในไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติจำนวน 3,241 หน่วย ลดลงร้อยละ 17.3  (YoY) มูลค่า 13,464 ล้านบาทลดลงร้อยละ 17.9 (YoY) ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญ โดยมีส่วนแบ่งร้อยละ 13.6ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติครองส่วนแบ่งร้อยละ 23.9 ของมูลค่าโอนห้องชุดทั้งหมด โดยกลุ่มสัญชาติทีมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 3 อันดับแรก ประกอบด้วยจีน มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด จำนวน 906 หน่วย ลดลงร้อยละ 38.8 (YoY) และมูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 42.9  (YoY)

รัสเซีย เป็นสัญชาติที่มีการเติบโตสวนกระแสภาพรวมอย่างชัดเจน และครองอันดับ 2 มีจำนวน 383 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 33.0 (YoY) มูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 68.7 (YoY) พม่า ขึ้นมาเป็นกลุ่มผู้ซื้อในอันดับ 3 ทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 279 หน่วย ลดลงร้อยละ 36.4 (YoY) มูลค่า968 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 39.0 (YoY)  ทั้งนี้ พื้นที่ยอดนิยมของชาวต่างชาติยังคงกระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจ ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร มูลค่าสูงสุด 6,138 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 45.6 ของตลาดต่างชาติรวม  จังหวัดชลบุรี ครองส่วนแบ่งจำนวนหน่วยโอนสูงสุด มีจำนวน 1,167 หน่วย หรือร้อยละ 36.0 จังหวัดภูเก็ต โดดเด่นที่สุดในด้านการเติบโตของมูลค่าโดยพุ่งสูงถึงร้อยละ 34.9 (YoY) ซึ่งได้รับแรงหนุนจากกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือกลุ่ม Luxury

ด้านสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย เริ่มส่งสัญญาณการกลับมาฟื้นตัวเป็นบวกหลังจากเผชิญภาวะหดตัวมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2566 โดยในไตรมาส 1 ปี 2569 มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ
รวม 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.1 (YoY) ส่งผลให้ภาพรวมยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างรวมทั้งระบบอยู่ที่ 5,137,832 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4 (YoY) 

สำหรับแนวโน้มสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 แม้จะมีทิศทางปรับตัวลดลง จากปัจจัยความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลาง ทำให้เกิดวิกฤตด้านพลังงาน แต่ยังคงมีตัวแปรในเชิงบวก ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปรับลดลงน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้เดิม โดยมีปัจจัยจากสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ประมาณการเติบโตของ GDP โดยคาดว่าจะขยายตัวในช่วงร้อยละ 1.5 – 2.5 ซึ่งเกิดจากมาตรการทางการคลัง อาทิ การจัดทำพระราชกำหนด (พ.ร.ก.) กู้เงินฯ 400,000 ล้านบาท และการขยายมาตรการ LTV ของ ธปท. ด้วยปัจจัยสนับสนุนดังกล่าว REICจึงปรับประมาณการใหม่ภายใต้กรอบปัจจัยและตัวแปรต่าง ๆ โดยคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 312,814 หน่วย ลดลงร้อยละ 1.1 (YoY) และมีมูลค่าประมาณ 845,235 ล้านบาท ลดลงร้อยละ  2.3 (YoY)