กลายเป็นประเด็นทอล์กออฟเดอะทาวน์ในตลาดทุนไทยทันที เมื่อดีลซื้อคืนทรัพย์สินครั้งใหญ่ของ โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส มูลค่ากว่า 4,873 ล้านบาท ระหว่างเจ้าของเดิมอย่าง บมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) หรือ ROH กับ กองทรัสต์ GROREIT ไม่เป็นไปตามนัดเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ที่ผ่านมา
เหตุการณ์นี้ทำให้เกิดแรงสั่นสะเทือนต่อราคาหน่วยลงทุน และสร้างคำถามมากมายในหมู่นักลงทุน เพื่อความเข้าใจที่ชัดเจน ทาง เดลินิวส์ ขอพาไปเจาะลึกในเรื่องนี้กัน
จุดเริ่มต้นของดีล ปี 2564
ย้อนกลับไปในช่วงวิกฤติโควิด-19 ธุรกิจท่องเที่ยวซบเซาอย่างหนัก บมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) หรือ ROH ซึ่งมี บมจ.แกรนด์ แอสเสทฯ หรือ GRAND เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ 97% ต้องการระดมทุนและเสริมสภาพคล่อง จึงได้นำที่ดินและตัวอาคารของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ไปขายให้แก่ กองทรัสต์ GROREIT (บริหารโดย บลจ.วรรณ และมี บลจ.เอ็มเอฟซี หรือ MFC เป็นทรัสตี) ในรูปแบบกองทรัสต์ที่มีข้อตกลงว่า “ROH จะต้องกลับมาซื้อคืนทรัพย์สินนี้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี”
แต่เมื่อถึงกำหนดเวลาครบ 5 ปีตามสัญญา (วันที่ 14 กรกฎาคม 2569) ทาง ROH ไม่ได้มาทำธุรกรรมซื้อคืนและรับโอนกรรมสิทธิ์โรงแรมที่สำนักงานที่ดินตามนัด ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องเป็นลูกโซ่
- กองทรัสต์ GROREIT ชะงักแผนการคืนเงินผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยลงทุน
- กองทรัสต์ไม่สามารถนำเงินก้อนนี้ไปชำระคืนเงินกู้ให้แก่ ธนาคารออมสิน ซึ่งเป็นเจ้าหนี้รายใหญ่ได้
- ราคาหน่วยลงทุนของกองทรัสต์ GROREIT ในตลาดหุ้นดิ่งลงรุนแรงเกือบ 15% ภายในวันเดียว
ยืนยันเงินพร้อม แต่ติดปมข้อตกลง
เรื่องนี้ในมุมของผู้ซื้อคืนอย่าง ROH และบริษัทแม่คือ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ (GRAND) ยืนยันชัดเจนว่า “ไม่ได้เบี้ยว และไม่ได้มีปัญหาเรื่องสภาพคล่อง”
ฝั่ง ROH ชี้แจงว่า สาเหตุที่ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ในวันดังกล่าวได้ เป็นเพราะวิธีการชำระราคาที่ บลจ.เอ็มเอฟซี (MFC) ในฐานะทรัสต์แจ้งมานั้น ไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาตั้งแต่แรกแม้จะพยายามขอให้แก้ไขแล้วแต่ยังไม่เป็นผล
แต่ตลาดมีความกังวลต่อสถานะทางการเงินของกลุ่ม เนื่องจากงบการเงินล่าสุดของ ROH และ GRAND เผชิญภาวะขาดทุนสะสมและมีภาระหนี้สินตึงตัว ซึ่งสะท้อนผ่านการขอเลื่อนกำหนดชำระหุ้นกู้ของ GRAND ออกไป 2 ปี จากผลกระทบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัว
“ออมสิน” มั่นใจหลักประกันคุ้มมูลค่าหนี้
ในขณะที่กองทรัสต์ GROREIT ต้องเผชิญความผันผวนของราคาหน่วยลงทุนที่ดิ่งลงชั่วคราว ฝั่งผู้ดูแลผลประโยชน์และเจ้าหนี้กลับแสดงท่าทีที่มั่นคงและดำเนินการตามกฎเกณฑ์
บลจ.วรรณ (ผู้จัดการกองทรัสต์) เดินหน้าปกป้องสิทธิประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุนทันที โดยระบุว่าตามสัญญากล่าวไว้ว่าหากเกิดการผิดนัด สิทธิในทรัพย์สินจะตกเป็นของกองทุนเพื่อนำไปบริหารจัดการต่อ และเตรียมมาตรการรองรับเพื่อเยียวยาผลกระทบ
ด้านธนาคารออมสิน (เจ้าหนี้ผู้ปล่อยกู้) ออกมาแสดงความมั่นใจอย่างชัดเจนว่า “ไม่กังวล” เนื่องจากวงเงินสินเชื่อที่ปล่อยให้กองทุนนั้น ต่ำกว่ามูลค่าของทรัพย์สิน (โรงแรม) ที่ใช้เป็นหลักประกันจดจำนองอยู่ค่อนข้างมาก ประกอบกับโครงสร้างกองทรัสต์ประเภทนี้ เจ้าหนี้มีสิทธิรับชำระหนี้ก่อนผู้ถือหน่วยทรัสต์ (มีบุริมสิทธิ) แบงก์จึงอยู่ในจุดที่ความเสี่ยงต่ำและควบคุมสถานการณ์ได้
ดึงทุนนอก 5.7 พันล้านบาท ล้างหน้าตัก
เพื่อเป็นการการันตีว่าบริษัทต้องการรักษาโรงแรมประวัติศาสตร์ริมแม่น้ำเจ้าพระยาแห่งนี้ไว้ และแก้ปัญหาข้อจำกัดด้านกระแสเงินสดในประเทศ ทาง GRAND จึงเลือกใช้ “ยาแรง” ในการแก้เกมครั้งนี้
โดย GRAND เปิดเผยว่าได้รับการสนับสนุนวงเงินมูลค่า 187 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (หรือประมาณ 5,700 ล้านบาท) จาก Private Fund ในสิงคโปร์ และธนาคารยักษ์ใหญ่จากประเทศเยอรมนี เพื่อใช้เป็นแหล่งเงินทุนหลักในการเข้าซื้อคืนให้สำเร็จ
นอกเหนือจากดีลนี้ GRAND กำลังเร่งเจรจาขายสินทรัพย์และโครงการร่วมทุนระดับลักชัวรีอีก 2-3 โครงการ (เช่น โครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ และอมาธารา เรสซิเดนเซส ระยอง) เพื่อนำเงินสดกลับมาปลดล็อกและชำระคืนหุ้นกู้ทั้งหมดเพื่อเคลียร์ภาระหนี้ให้คลายตัว
จับตาบทสรุปใน 30 วัน
ปัจจุบัน ทุกฝ่ายยังคงอยู่ในกระบวนการเจรจาเพื่อหาข้อยุติตามข้อกำหนดของสัญญา การดึงทุนจากสิงคโปร์เข้ามาเสริมทัพของ GRAND จะสามารถปลดล็อก “เงื่อนไขทางเทคนิคการชำระเงิน” และจบดีลนี้ได้อย่างราบรื่นหรือไม่? หรือหากล่าช้าจนเลยกำหนดเยียวยา 30 วัน จะนำไปสู่การฟ้องร้องทางกฎหมายที่กระทบต่ออุตสาหกรรมกอง REIT หรือไม่?
