คำกล่าวที่ว่า “บ้าน คือ สินทรัพย์ที่ปลอดภัยที่สุด” กำลังถูกท้าทายอย่างหนักหน่วงที่สุดในประวัติศาสตร์ วันนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องตื่นมาพบกับความจริงอันโหดร้าย ทั้งทำเลที่เคยคึกคักกลับเงียบเหงา ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพุ่งทะยาน และสต็อกบ้านที่เหลือบานเบอะ ปรากฏการณ์เหล่านี้ไม่ได้เกิดขึ้นลอยๆ แต่เป็นแรงกระแทกจากโครงสร้างเศรษฐกิจที่ซบเซา หนี้สินครัวเรือนที่ท่วมหัว รายได้โตไม่ทันเงินเฟ้อ ซ้ำร้ายยังมีไฟสงครามในต่างแดนที่ส่งแรงกระเพื่อมมาถึงต้นทุนอิฐหินปูนทรายในบ้านเรา… นี่คือปฐมบทของวิกฤตที่คนทำอสังหาฯ ไม่อาจมองข้ามได้อีกต่อไป
คนถอดใจทิ้งใบจอง
“ศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ฉายภาพความท้าทายในครึ่งปีหลังไว้อย่างน่าสนใจว่า ตลาดอสังหาฯ กำลังเข้าสู่โหมด “เหนื่อยหนัก” และไร้ข่าวดี ปัญหาใหญ่ในวันนี้ไม่ใช่คนไม่อยากมีบ้าน แต่ติดที่ “ความมั่นใจ” และ “ความสามารถในการซื้อ” จุดเปลี่ยนที่น่ากลัวที่สุดในเวลานี้คือ การกลายพันธุ์ของยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)
“จากอดีตปัญหาหลักของคนซื้ออสังหาฯ คือ Bank Rejection หรือธนาคารไม่ปล่อยกู้เพราะคุณสมบัติไม่ผ่าน แต่ปัจจุบันเกิดปรากฏการณ์ Self-Rejection หรือ การปฏิเสธตัวเอง สูงถึง 40-50% ของยอดจองทั้งหมด”
ปรากฏการณ์นี้เกิดจากลูกค้าเกิดความกังวลในอนาคต ไม่มั่นใจว่าหน้าที่การงานจะมั่นคงพอที่จะแบกรับหนี้ก้อนใหญ่ได้หรือไม่ หลายรายแม้ธนาคารจะอนุมัติวงเงินให้ผ่านแล้ว แต่สุดท้ายก็ตัดสินใจ “ทิ้งใบจอง” เพียงเพราะความกลัวทางจิตวิทยา ซึ่งเป็นโจทย์ที่แก้ยากกว่ากฎเกณฑ์ของสถาบันการเงินหลายเท่า
เสี่ยงโดมิโนเอฟเฟกต์
เมื่อมี “คนถอดใจ” ก็มีค่าเท่ากับ “คนกู้ไม่ผ่าน” ผลลัพธ์สุดท้ายก็คือ “ยอดโอนลดลง” ซึ่งเมื่อตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศที่ลดลงจากจุดสูงสุดที่ 500,000 หน่วย มาเหลือเพียง 300,000 หน่วยในปีนี้ จึงสะท้อนถึงการหายไปของดีมานด์อย่างมหาศาล ที่จะนำไปสู่ ภาวะ “จ่ายไม่ครบคน” บริษัทที่มีปัญหาสภาพคล่องจะไม่สามารถจ่ายเงินให้ทุกคนใน เครือข่ายได้ครบ และต้องเจอกับลำดับการจ่ายเงินที่โหดร้ายจากปกติบริษัทจะเลือกจ่ายสถาบันการเงินก่อนเพื่อรักษาเครดิตในการกู้ยืมต่อ กลุ่มแรกที่รับเคราะห์ คือกลุ่มที่อยู่นอกวงโคจรธนาคาร เช่น ผู้รับเหมา ซัพพลายเออร์ และร้านค้าวัสดุก่อสร้าง ซึ่งจะถูกเลื่อนหรือค้างชำระเงิน จนลามไปถึงการที่ผู้รับเหมาไม่มีเงินจ่ายค่าแรงช่าง
“เมื่อติดค้างเงินผู้รับเหมาจนงานเดินต่อไม่ได้ หรือระบายสต็อกไม่ได้ ในที่สุดบริษัทก็จะไม่เหลือเงินไปจ่ายคืนเงินกู้ธนาคารหรือชำระคืนหุ้นกู้หรือบอนด์ ท้ายที่สุดก็กระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน ทำให้บริษัทอื่นๆแม้จะยังแข็งแรงอยู่ขายหุ้นกู้ชุดใหม่ได้ยากขึ้นตามไปด้วย ซึ่ง เตือนว่าสถานการณ์นี้ อันตรายขึ้นทุกปี”
ทดลองอยู่ – ทดลองผ่อน
จากปัญหาที่เกิดขึ้นนี้ ทำให้ที่ผ่านมาเสนาฯได้ปรับเกมจากการขายขาด มาเป็นการใช้ระบบ “เช่าซื้อ” หรือ “ลิฟเน็กซ์” แก้โจทย์ความไม่มั่นใจในรูปแบบ ทดลองอยู่ – ทดลองผ่อน ให้ลูกค้าจ่ายค่าเช่าซื้อในอัตราที่ใกล้เคียงกับค่าเช่าจริงหรือยอดผ่อนธนาคาร เป็นเวลา 3 ปี เพื่อพิสูจน์ความต้องการและวินัยทางการเงินของตัวเอง เงินที่ผ่อนไป 3 ปีจะถูกนำไปตัดเป็นเงินต้นเมื่อถึงเวลาโอนจริง ซึ่งระบบนี้เดิมเกิดขึ้นมาสำหรับช่วยกลุ่มที่กู้ไม่ผ่าน แต่ปัจจุบันเปิดกว้างให้กลุ่มที่ “กู้ผ่านแต่ไม่มั่นใจ” เข้ามาใช้ระบบนี้เพื่อลดความเสี่ยงก่อนตัดสินใจเป็นหนี้ระยะยาว ซึ่งปัจจุบันมีลูกค้าที่อยู่ในลิฟเน็กซ์แล้วประมาณ 980 ราย มีคนที่ประสบความสำเร็จจนโอนเป็นเจ้าของได้แล้วกว่า 180 ราย c]tขอยกเลิกไปประมาณ 100 ราย (ส่วนใหญ่เพราะผ่อนไม่ไหวหรือเปลี่ยนใจ)
กลยุทธ์เก็บเนื้อเก็บตัว
ยิ่งไปกว่านั้นตั้งแต่ปีนี้ต่อเนื่องไปถึงปีหน้าเสนาฯ จะเข้าสู่โหมด “เก็บเนื้อเก็บตัว” ไม่เปิดโครงการใหม่เลย จากปัจจุบันมีโครงการในมือ 98 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 50,000 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอต่อการขายไปได้อีก 5 ปี พร้อมกับตั้งเป้าหมายลดสัดส่วนหนี้สินต่อทุนจาก 1.2-1.3 เท่า ให้เหลือ 1.0 เท่า ภายในปี71 ด้วยการระบายสต็อกสินค้าสร้างเสร็จพร้อมโอน
บุกน่านน้ำใหม่
นอกจากนี้ จะกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจใหม่ ซึ่งจะเห็นได้ชัดว่ารายได้ของเสนาฯ วันนี้เริ่มมีการเปลี่ยนสัดส่วนอย่างเห็นได้ชัด โดยที่ธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายขณะนี้มีสัดส่วนรายได้ลดลงจาก 78% ในปี 68 เหลือ 62% ในปี 69 ขณะที่ธุรกิจเช่าและบริการ เพิ่มขึ้นจาก 10% เป็น 21% ซึ่งรวมถึงระบบลิฟเน็กซ์และการบริหารจัดการหมู่บ้าน ด้านธุรกิจกรีนและอีวีที่มีรายได้จากโซล่าเซลล์และธุรกิจรถยนต์ไฟฟ้าเริ่มมีบทบาทมากขึ้น
ปัญหาที่เกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาฯ ขณะนี้ สะท้อนให้เห็นว่านอกเหนือจากปัญหาเศรษฐกิจและกำลังซื้อแบบเดิมๆ แล้ว ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับ ‘จุดเปลี่ยนครั้งใหญ่’ เมื่อคนซื้อปฏิเสธตัวเองจนเกิดพฤติกรรมยอมทิ้งใบจองและกลายเป็นยอดขายทิพย์ที่พุ่งสูงขึ้น นาทีนี้จึงถือเป็นเกมใหม่ที่น่ากลัวกว่าแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ
