ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เปิดเผยว่า ตลอดช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่บนเส้นทางของการ “ปรับสมดุล” ระหว่างอุปสงค์ที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กับอุปทานที่อยู่ในภาวะ Over Supply ท่ามกลางแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ตลอดจนสถาบันการเงินยังคงใช้หลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด
ในอีกด้านหนึ่ง พฤติกรรมของผู้ซื้อก็เปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด การตัดสินใจซื้อบ้านวันนี้ไม่ได้ตั้งอยู่บนคำถามว่า “อยากได้หรือไม่” แต่ต้องตอบให้ได้ว่า “คุ้มค่าหรือไม่” และ “ผ่อนไหวหรือไม่” ความคุ้มค่าและความสามารถในการผ่อนชำระจึงเป็นหัวใจสำคัญของการตัดสินใจ ส่งผลให้ยอดขายโดยรวมยังชะลอตัวต่อเนื่องและทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวนไม่น้อยเลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่ หันมาเร่งระบายสต็อกที่มีอยู่ในมือ
แม้ภาพของตลาดเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ภาครัฐยังคงให้ความสำคัญกับการประคับประคอง ภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมสำคัญที่เชื่อมโยงกับกิจกรรมทางเศรษฐกิจ โดยได้ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เพื่อช่วยรักษาโมเมนตัมของตลาดระหว่างรอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป ฉะนั้น คำถามสำคัญที่อยู่ในใจของหลายคนจึงหนีไม่พ้นว่า “อสังหาริมทรัพย์ไทยจะไปต่อไหวไหม และจากนี้…ตลาดจะเดินไปในทิศทางใด? ” คำตอบอาจไม่ได้อยู่ที่การรอให้ตลาดกลับไปเหมือนเดิม แต่อยู่ที่การมองให้เห็นว่า “โครงสร้างของตลาดกำลังเปลี่ยนไปอย่างไร”
ข้อมูลจาก KResearch คาดการณ์ว่า ในช่วงไตรมาส 1 ประเทศไทยมีที่อยู่อาศัยรอขายสะสมมากกว่า 590,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสัดส่วน “บ้านใหม่” ต่อ “บ้านมือสอง” อยู่ที่ 60 : 40 สะท้อนให้เห็นถึงปริมาณ Supply ที่ยังรอการดูดซับอยู่ในระบบจำนวนมาก แต่เมื่อมองอีกด้านหนึ่งผ่าน “การซื้อจริง” ภาพกลับน่าสนใจยิ่งกว่า ข้อมูลจาก REIC ระบุว่า ในไตรมาส 1 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 72,583 หน่วย มูลค่า 187,183 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.2% และ 3.1% ตามลำดับ โดยสัดส่วนการโอนระหว่าง “บ้านใหม่” กับ “บ้านมือสอง” อยู่ที่ 33 : 67
เมื่อพิจารณาในรายละเอียด การโอนบ้านใหม่เพิ่มขึ้น 6.2% ในเชิงจำนวนหน่วย แต่มูลค่ากลับลดลง 1.1% ขณะที่บ้านมือสองขยายตัวทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยเพิ่มขึ้น 13.8% และ 7.7% ตามลำดับ ทิศทางดังกล่าวยังต่อเนื่องมาถึงเดือนเมษายนของปีนี้ โดยจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 20.1% และ 17.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และการเติบโตเกิดขึ้นอย่างเด่นชัดในตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีฐานผู้ซื้อขนาดใหญ่ในวันที่ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
การพัฒนาโครงการใหม่ให้สามารถขายในระดับราคาที่ประชาชนส่วนใหญ่เข้าถึงได้จึงไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป นี่จึงเป็น “ช่องว่างของตลาด” ที่บ้านมือสองกำลังเข้ามาเติมเต็มด้วยราคาที่จับต้องได้มากกว่า ตั้งอยู่ในทำเลที่มีชุมชน ระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับอยู่แล้ว รวมถึงมีความพร้อมในการเข้าอยู่อาศัย บ้านมือสองจึงกำลังเปลี่ยนสถานะจาก “ตัวเลือกสำรอง” ไปสู่ “ตัวเลือกหลัก” ของผู้บริโภคจำนวนมากขึ้น
ขณะเดียวกัน มูลค่าทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่อยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องหลังช่วงโควิด เฉลี่ยปีละ 10.1% แม้จะสะท้อนผลจากคุณภาพสินเชื่อในอดีต แต่ในอีกมุมหนึ่ง ทรัพย์ NPA กำลังกลายเป็น Supply สำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยไทย สะท้อนแนวโน้มสำคัญ คือ (1) บ้านมือสองจะกลายเป็นตัวเลือกที่สำคัญ และเป็นคู่แข่งของ “บ้านใหม่” และ (2) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านสู่การขับเคลื่อนด้วยการนำบ้านมือสองและทรัพย์ NPA กลับมาใช้ประโยชน์ใหม่ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของตลาด เพิ่มทางเลือกที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ประชาชนสามารถเข้าถึงได้ (Affordable Housing)
ดังนั้น “บ้านมือสอง” โดยเฉพาะทรัพย์ NPA จึงไม่ได้เป็นเพียง “ทางเลือก” แต่กำลังก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งใน Key Drivers สำคัญที่จะช่วยสร้างแรงขับเคลื่อนใหม่และกำหนดทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยและการพัฒนาเมืองของประเทศตั้งแต่นี้เป็นต้นไป และ BAM ในฐานะผู้นำธุรกิจ AMC ของประเทศ จึงมีบทบาทสำคัญในการผลักดันการเปลี่ยนแปลง ผ่านการบริหารจัดการและพัฒนาทรัพย์ NPA ให้กลับมาสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้อีกครั้ง
ด้วยพอร์ตทรัพย์สินที่ครอบคลุมทั่วประเทศและประสบการณ์ในการบริหารสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง BAM จึงไม่ได้ทำหน้าที่เพียงจำหน่ายทรัพย์ NPA แต่ยังมีส่วนช่วยเพิ่มทางเลือกด้านที่อยู่อาศัย สนับสนุนการฟื้นตัว ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงร่วมเสริมสร้างเสถียรภาพผ่านการหมุนเวียนสินทรัพย์กลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ
