สถานการณ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปีนี้ ต้องบอกว่าเข้าสู่ภาวะ “วิกฤติหนัก” เห็นได้จากรายได้และกำไรบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือ ตลท. ในกลุ่มอสังหาฯ ปี 2567 ที่กอดคอร่วงกันเป็นแถวไม่เว้นแม้กระทั่งบริษัทที่ทำรายได้มากเป็นอันดับ 1 ปรากฏว่ากำไรยังติดลบ เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ทำให้ในปี 68 นี้ หลายบริษัทลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ลงเกือบทั้งหมด
ในปี 67 พบว่า 14 บริษัทอสังหาฯ ในบริษัทจดทะเบียนเปิดตัวโครงการใหม่ไปมูลค่ารวมประมาณ 3.4 แสนล้านบาท แต่ในปี 68 นี้ ปรากฏว่ามีการประกาศเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าเหลือเพียง 3.2 แสนล้านบาท โดยเฉพาะตลาดแนวราบที่เปิดลดน้อยลง เพราะสต๊อกเดิมยังเหลืออีกจำนวนมาก ขณะที่อัตราการขายใน 1 โครงการช้าลงจากเดิม 3 ปี ขยับไป 4 ปี หรือกระทั่งตลาดบ้านในระดับบนที่เคยเป็นขุมทรัพย์ เคยเป็นความมั่งคั่ง นั้นมีการแข่งขันที่ดุเดือดขึ้นเรื่อย ๆ
หลายปัจจัยไม่เอื้อ
ส่วนหนึ่ง… เป็นเพราะสถานการณ์ที่ไม่เอื้อทั้งจากปัญหาหนี้ครัวเรือน เศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอตัว การปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่ยากขึ้นต่อเนื่อง และนโยบายทรัมป์2.0 ที่เริ่มก่อหวอดเทรดวอร์รอบใหม่ สร้างความผันผวนต่อระบบเศรษฐกิจไปทั่วโลก จนนักลงทุนขาดความเชื่อมั่นลงทุน เป็นเหตุให้ตลาดอสังหาฯ ที่ขนาดใหญ่ถึง 5.7% ของจีดีพีไทยอาการหนักรอการช่วยเหลือจากภาครัฐ
จากวันที่ 31 ธ.ค. 67 ที่ผ่านมา ก็เกิดสุญญากาศการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์หมดลง ทำให้ตั้งแต่ปี 68 มานี้ทั้งผู้ประกอบการ สมาคมที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ ต่างเรียกร้องให้ภาครัฐอัดฉีดยาแรงเข้าช่วยระยะเร่งด่วน จนล่าสุด… เมื่อวันที่ 20 มี.ค. 68 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกประกาศผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี (มาตรการบังคับเงินดาวน์ แพงในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป) ช่วยลดข้อจำกัดในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม
ปลดล็อกแอลทีวี
โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป โดยการผ่อนคลายนี้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 68 ถึงวันที่ 30 มิ.ย. 69
“นั่นหมายความว่า…คนที่อยากกู้เงินซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 จะไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ และสามารถกู้เงินได้ทั้ง 100%
จากที่ผ่านมามาตรการแอลทีวีได้กำหนดเกณฑ์ให้คนที่ต้องการซื้อบ้านกลุ่มนี้กู้เงินได้ไม่เต็ม 100% และยังต้องจ่ายเงินดาวน์ก่อน ทำให้อัตราการขายออกไม่กระเตื้องขึ้น”
คนเครดิตดีได้ประโยชน์
แม้รัฐบาลปลดล็อกมาตรการแอลทีวี แต่อุปสรรคสำคัญของคนซื้อบ้านในทุกวันนี้นั่นก็คือธนาคารที่ยัง “คุมเข้ม” การปล่อยสินเชื่อ ฉะนั้นหากใครที่เครดิตไม่ดี แม้จะได้รับสิทธิกู้เงินได้ 100% ก็อาจจะกู้ไม่ผ่านหรือพูดง่าย ๆ ก็คือ แอลทีวีที่ปลดล็อกมาครั้งนี้อาจเป็นผลดีสำหรับผู้ที่มีเครดิตดีเท่านั้น ส่วนผู้ที่เครดิตไม่ดีก็หมดสิทธิซื้อที่อยู่อาศัยใหม่หลังที่ 2 หลังที่ 3 อยู่ดี
แนะปล่อยกู้ชาร์จดอกเบี้ย
แนวทางที่จะช่วยให้ผู้ที่เครดิตไม่ดีมีสิทธิกู้สินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้นั้น ที่ผ่านมาทางกลุ่มสมาคมอสังหาริมทรัพย์เคยเข้าไปหารือกับทางภาครัฐบ้างแล้ว โดยเสนอให้ธนาคารปล่อยกู้แบบชาร์จดอกเบี้ยแพงกว่าคนปกติ เช่น จากปกติดอกเบี้ย 6.5% อาจเพิ่มดอกเบี้ยชดเชยความเสี่ยงผู้ที่เครดิตไม่ดีอีก 1-2% โดยขึ้นอยู่กับความเสี่ยงว่ามีมากน้อยแค่ไหน และมีช่วงทดลอง 2 ปี ซึ่งหากไม่ขาดส่งเงิน หรือส่งค่างวดอย่างสม่ำเสมอ ก็อาจอนุโลมปรับให้เป็นดอกเบี้ยในอัตราปกติ ซึ่งในเรื่องนี้ถือเป็นเอกสิทธิ์ของแต่ละธนาคาร
ยังรออีกหลายมาตรการ
ฉะนั้นแอลทีวีจึงไม่ใช่ตัวแปรหลักของการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้เต็มเหนี่ยว เพราะสิ่งที่ผู้ประกอบการและสมาคมในภาคอสังหาฯ เรียกร้องต่อภาครัฐและธปท. นั้นมีทั้งมาตรการเร่งด่วน คือ การลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมการโอน, การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี, มาตรการการเงินและสินเชื่อ (ซอฟต์โลน) และส่งเสริมมาตรการแก้หนี้ (คุณสู้เราช่วย)
อีกทั้งเสนอมาตรการระยะยาวให้ตั้งโรงเรียนทางการเงิน, จัดระเบียบที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ เช่น พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อการเช่า 60 ปี, ปรับโครงสร้างภาษีเพื่อลดความเหลื่อมล้ำและตั้งกองทุนอสังหาฯ สำหรับผู้มีรายได้น้อย และเร่งรับสาธารณูปโภคที่สำคัญ เช่น รถไฟรางคู่และรถไฟความเร็วสูง โดยยังมีอีกหลายมาตรการที่ภาครัฐยังไม่ได้มีการตอบรับ โดยเฉพาะมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองที่อยู่อาศัย หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธ.ค. 67 หลังจากเมื่อวันที่ 9 เม.ย. 67 ในสมัยรัฐบาลของนายเศรษฐา ทวีสิน อดีตนายกรัฐมนตรี ที่ได้ออกมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือค่าใช้จ่ายจากล้านละ 30,000 บาท ลดเหลือล้านละ 300 บาท สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่เป็นผลบวกกับการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยปี 67 ได้จริง โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางและระดับล่าง
ลดค่าโอนช่วยได้จริง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้ข้อมูลว่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศไตรมาสแรกของปี 2567
การโอนอสังหาริมทรัพย์ก็ติดลบหนักถึง 13.8% เหลือเพียง 72,954 หน่วยเท่านั้น หากเทียบกับไตรมาสแรกเมื่อปี 2566 ที่มีการโอน 84,619 หน่วย เหตุผลหลักมาจากงบประมาณแผ่นดินไม่เต็มปีเพราะเป็นช่วงรอยต่อเปลี่ยนรัฐบาล ทำให้เป็นตัวฉุดยอดการโอนทั่วประเทศ
ต่อมาในไตรมาสที่สอง ในปี 67 ที่รัฐบาลนายเศรษฐา ได้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกมาก็ช่วยทำให้บรรยากาศดีขึ้น ที่สำคัญยังทำให้การติดลบลดลงเหลือ 4.7% โดยมียอดโอนรวมทั้งสิ้น 86,805 หน่วย ส่วนในไตรมาสสาม ปี 67 ติดลบลดลงเหลือ 4.5% มียอดโอนเพิ่มเป็น 90,627 หน่วย และในไตรมาสที่สี่ ในปี 2567 ซึ่งเป็นไตรมาสสุดท้ายของมาตรการ ปรากฏว่ายอดโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศกลับต่างทะยานขึ้น โดยปรับตัวกลับกลายมาเป็นบวกที่ 1.3% โดยมีการโอน 97,413 หน่วย เพราะการเร่งปิดโอนกรรมสิทธิ์ที่กลัวว่าจะหมดระยะเวลามาตรการสิ้นปีและไม่มีการต่ออายุ
นอกจากนี้ยังพบว่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์นั้น ที่มีกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อหน่วย ก็ปรากฏว่ามียอดการโอนเพิ่มขึ้น 9.1% จำนวน 111,257 หน่วย หากเทียบกับปี 66 ที่มีการโอน 101,981 หน่วย ในขณะที่การโอนราคาเกิน 7 ล้านบาทขึ้นไปติดลบ 15.2% จำนวน 5,182 หน่วย เทียบกับ 6,109 หน่วยในปี 66
ปีนี้จึงจำเป็นอย่างยิ่ง สำหรับการอัดฉีดยาแรงแบบเกินขนาดจากภาครัฐ เพราะแค่มาตรการแอลทีวีเท่านั้นคงไม่พอ จำเป็นต้องระดมมาตรการอื่นเข้ามาพร้อม ๆ กัน เพื่อช่วยให้ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ ที่เป็นหนึ่งในจีดีพีของประเทศหายใจหายคอได้คล่องขึ้น หากช้าเกินไปเดี๋ยวจะไม่ทันการ และยิ่งทำให้เกิดสถานการณ์ที่ไม่น่าพิศมัยเข้าไปอีก เพราะอย่าลืมว่ายังมีปัจจัยจากต่างประเทศโดยเฉพาะจากนโยบาย “ทรัมป์ 2” ซึ่งเห็นได้จากที่ผ่านมามีข่าววงในว่ายักษ์ใหญ่อสังหาฯ บางรายเริ่มลดแรงงานกันแล้ว!!.
