ดึงต่างชาติถือครองที่ดินแลกลงทุน ‘ดาบสองคม’ เจ๊งหรือทะยาน

สาระสำคัญของกฎกระทรวงนี้ ถือเป็นการกำหนดกลุ่มคนต่างด้าว ที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท ที่สามารถได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตัวเอง ได้แก่ กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง, กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ, กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศ ไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

กำหนด 4 กลุ่มศักยภาพสูง

เงื่อนไขสำคัญของการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติทั้ง 4 กลุ่ม ก็คือ ได้สิทธิซื้อได้ไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อใช้ในการเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสำหรับตนเอง แต่ต้องเป็นที่ดินที่อยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมาย ว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร ที่ดินตามสิทธินี้จะไม่สามารถขายต่อเพราะอาจก่อให้เกิดการเก็งกำไร ซื้อมาขายไป ขณะเดียวกันที่ดินนั้นจะเป็นสิทธิที่สามารถโอนให้ลูกหลานได้ แต่ในกรณีที่ขายที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วน จะถูกระงับสิทธิการได้มาซึ่งที่ดินนั้นทันที

ที่สำคัญ!! ร่างกฎกระทรวงนี้ จะมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา!! 

ลงทุนต้องนาน 3 ปีขึ้นไป

อย่างไรก็ตาม การที่จะถือครองที่ดินได้นั้นรัฐบาลไทยได้กำหนดให้ต่างชาติทั้ง 4 กลุ่ม ซึ่งล้วนเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูง ต้องนำเงินมาลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี การลงทุนที่ว่า…ก็เป็นการนำไปลงทุนผ่านการซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงิน การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน หรือการลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้

ทั้งหลายทั้งปวง ก็เพราะต้องการกระตุกกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนในประเทศไทยให้ผงกหัวขึ้นมาแบบแข็งแกร่งได้อีกครั้ง หลังจากต้องเผชิญมวลมหาพายุลูกแล้วลูกเล่าจนแทบไม่มีเวลาหายใจ และทำให้คนไทยทั้งประเทศต้องเผชิญความยากลำบาก โดยเฉพาะในปีหน้า ในปี 66 ที่ว่ากันว่าจะเป็นปีแห่งการ “เผาจริง”

ย้ำชัดไม่ใช่ของใหม่

หากจำกันได้…ก่อนหน้านี้ รัฐบาลได้ประกาศเปิดรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงใน 4 กลุ่ม ให้เข้ามาอยู่ในประเทศไทยให้ได้ 1 ล้านคน ภายใน 5 ปี นับจากนี้ เพื่อเพิ่มกำลังซื้อในประเทศไทยให้มากขึ้น โดย ครม.เมื่อวันที่ 3 ก.ย. ที่ผ่านมา ได้อนุญาตให้ผู้มีศักยภาพสูงทั้ง 4 กลุ่ม สามารถขอรับวีซ่าระยะยาว หรือแอลทีอาร์ วีซ่า  ซึ่งสามารถอยู่ในไทยได้นานถึง 10 ปี และมีเป้าหมายที่จะดึงคนเหล่านี้ให้ได้ถึง 1 ล้านคน จากปัจจุบันที่มีคนต่างชาติอยู่ในไทยอยู่แล้วประมาณ 4 แสนคน โดยการออกมาตรการถือครองที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ ในครั้งนี้ก็เป็นมาตรการต่อเนื่องเพื่อรองรับมาตรการแอลทีอาร์ วีซ่า

พูดง่าย ๆ ก็หมายความว่า ชาวต่างชาติศักยภาพสูงทั้ง 4 กลุ่ม ที่ได้รับแอลทีอาร์ วีซ่า แล้วเท่านั้นที่จะมีสิทธิได้รับการถือครองที่ดินตามมติ ครม.เมื่อวันที่ 25 ต.ค. ที่ผ่านมา

ถ้าทำได้ตามที่ตั้งเป้าหมายไว้ จะทำให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศไทยจากชาวต่างชาติเหล่านี้ถึงปีละ 1 ล้านล้านบาททีเดียว เพราะแต่ละคนต่างมีกำลัง ต่างมีความสามารถในการใช้จ่ายในไทยได้อยู่แล้วอย่างน้อยคนละ 1 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับว่านอกจากรัฐบาลพึ่งพารายได้จากการส่งออกสินค้า และการท่องเที่ยวจากนักท่องเที่ยวต่างประเทศแล้ว ยังเป็นการกระตุ้นให้ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่ในไทยใช้จ่ายภายในประเทศให้มากขึ้น เพื่อเป็นแรงขับเคลื่อนในการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภายในประเทศอีกทาง

เงินลงทุนรอบใหม่ 1 ล้านล้าน

ขณะเดียวกันถ้ารัฐบาลยังสามารถทำตามความหวัง ทำตามเป้าหมายที่ต้องการดึงดูดนักลงทุนต่างประเทศให้เข้ามาลงทุนใน 5 อุตสาหกรรมเป้าหมาย อย่างอุตสาหกรรมยานยนต์ อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ อุตสาหกรรมยา อุตสาหกรรมดิจิทัล และอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ก็เท่ากับว่า…มีเงินลงทุนรอบใหม่เข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศไทยได้ไม่น้อยกว่า 1 ล้านล้านบาท ในช่วง 2 ปี นี้แน่นอน

นั่น!! หมายถึง…ประเทศไทยจะสามารถปรับฐานอุตสาหกรรมของประเทศไปสู่อุตสาหกรรมใหม่ที่โลกต้องการ และยังช่วยพลิกโฉมให้กับประเทศไทยได้ไม่น้อยทีเดียว เพราะอย่าลืมว่า ประเทศไทยที่เติบโตมาจนถึงทุกวันนี้ได้ ก็ยังต้องอาศัยชาวต่างชาติเป็นหลัก ทั้งเรื่องของการลงทุน การพัฒนา การสร้างองค์ความรู้ เทคโนโลยี จึงไม่ใช่เรื่องแปลก…ที่บรรดา กูรู นักวิชาการทั้งหลายต่างสนับสนุนเป้าหมายการเดินหน้ากระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล โดยเฉพาะการทำให้ชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาใช้จ่ายในไทย ด้วยเพราะเห็นว่าไม่ใช่เพียงแค่การเข้ามาจับจ่ายใช้สอย แต่ยังเป็นการดึงดูดบรรดาผู้เชี่ยวชาญพิเศษ ผู้มีทักษะเข้ามาทำงานในเมืองไทยด้วย ซึ่งประเทศไทยจะได้รับการถ่ายทอดเทคโนโลยี หรือความเชี่ยวชาญพิเศษไปในตัวด้วยเช่นกัน

ขณะเดียวกันมาตรการให้ถือครองที่ดินนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะในสมัยรัฐบาลของ นายทักษิณ ชินวัตร เมื่อวันที่ 19 ม.ค.45 ก็เคยมีมติในลักษณะนี้มาแล้ว เพื่อดึงเงินลงทุนจากต่างชาติเข้ามาในไทย หลังเกิดวิกฤติ “ต้มยำกุ้ง” ซึ่งจำเป็นต้องหาเงินลงทุนเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจไทยเช่นกัน ขณะเดียวกันตามกฎหมายก็มีอยู่แล้วตั้งแต่ปี 2542 และบังคับใช้ในเรื่องของระยะเวลาลงทุนที่ 5 ปี

อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน ทั้งในเชิงสังคมและในเชิงการเมือง ดังนั้นกระแสข่าว “ขายชาติ” จึงดังออกมาอย่างต่อเนื่องหลังจากครม.ไฟเขียวกันทันที รวมทั้งยังมีข้อห่วงใยว่าจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นไปอีกหรือไม่ ทำให้คนไทยไม่มีโอกาสเข้าถึงที่ดิน เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อีกหรือไม่ ตามกฎหมายอาคารชุด เมื่อปี 51 ได้ควบคุมให้คนต่างด้าวถือครองได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตคอนโดฯ ที่มีอยู่ทั้งประเทศ ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 1.5 ล้านยูนิต ต่างชาติครอบครองแล้วประมาณ 90,000 ยูนิต หรือ 7% ซึ่งจนถึงทุกวันนี้ไม่ได้เปลี่ยนแปลงใด ๆ

มีชาวต่างชาติเพียง 8 ราย

ขณะที่ร่างกฎกระทรวงที่ออกมาใหม่ หากมีผลบังคับใช้แล้ว ย่อมส่งผลให้มีชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตรงตามกฎเกณฑ์กำหนดมากน้อยเพียงใดที่เข้ามาใช้บริการจนทำให้ราคาบ้านและที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอีก ในแง่ของผู้ประกอบการบางรายมองว่า บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป น่าจะได้ประโยชน์จากตรงนี้มากกว่า ซึ่งจากข้อมูลของกระทรวงมหาดไทย พบว่า จนถึงขณะนี้มีชาวต่างชาติเพียง 8 ราย ที่ครอบครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ตามกฎหมายที่มีมาตั้งแต่ปี 2542

ต้องยอมรับว่า เรื่องการอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านพักถือครองที่ดินได้ มีอยู่ในหลายประเทศทั่วโลกมานานแล้ว แต่ละประเทศที่อนุญาต ต่างมีเป้าหมายและมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันไป  อย่างสหรัฐ กำหนดให้ลงทุน 2.5 แสนดอลลาร์สหรัฐ อยู่ถาวรได้ แต่ต้องเสียภาษีแพงด้วยเช่นกัน ถ้าเป็นญี่ปุ่น ไม่มีเงื่อนไขอะไร แถมได้อยู่ถาวร แต่ต้องยอมรับว่าราคาที่ดินในญี่ปุ่นนั้นแสนจะแพง ขณะที่กัมพูชา ต้องบริจาคเงิน 30,000 ดอลลารสหรัฐ ซึ่งได้กรีนการ์ด และให้เช่าเป็นเวลา 99 ปี เป็นต้น

แต่ ณ เวลานี้ อย่าลืมว่า สถานการณ์การเมืองกำลังดุเดือดเลือดพล่าน ต่อให้รัฐบาลออกโครงการอะไรมาก็ตาม ย่อมต้องถูกคำ “ครหา” ในทุกโครงการ ซึ่งก็เป็นเรื่องปกติทางการเมืองอยู่แล้ว แต่หากมาดูในข้อเท็จจริง ดู “สภาพ” ที่เป็นจริง เชื่อเถอะ!! ความพยายามในการหนีห่างจากภาวะ “เผาจริง” คงเป็นไปได้ยาก!!

หนุนกำลังซื้อคึกคัก

“พีระพงศ์ จรูญเอก” นายกสมาคมอาคารชุดไทย บอกว่า เป็นนโยบายที่ดีและมีส่วนช่วยให้กำลังซื้อคึกคักมากขึ้นจากต่างชาติได้วีซ่าอาศัยในไทยระยะยาว 10 ปี ทำให้ประเทศจะได้เงินลงทุน และภาคธุรกิจอสังหาฯยังได้เงินจากการขายบ้านในกลุ่มระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป และยังได้เม็ดเงินใหม่เข้ามาในระบบเศรษฐกิจจากการใช้จ่าย 80 ล้านบาทต่อครอบครัวด้วย เช่น หากมีต่างชาติเข้ามา 1 ล้านครอบครัว เท่ากับได้เม็ดเงิน 80 ล้านล้านบาท เข้ามาเป็นจีดีพีใหม่ 

ส่วนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่สมาคมฯ จะขอจากรัฐ คือขยายลดค่าธรรมเนียมและจดจำนองเหลือ 0.01% ออกไปถึงปีหน้า และขยายเพดานราคาเป็น 5 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เพราะยังเป็นที่ต้องการของลูกค้าและขอลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เก็บ100% รวมถึงจะขอให้รัฐผลักดันโครงการบ้านบีโอไอออกมาสู่ตลาดมากขึ้น และปรับราคาจากยูนิตละ 1.2 ล้านบาท เป็น 1.4 ล้านบาท ตามราคาวัสดุก่อสร้างที่ขึ้นเพื่อกระตุ้นตลาด รองรับกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ วัยเริ่มทำงาน แหล่งที่อยู่อาศัยใหม่ที่เกิดขึ้นตาม แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่ขยายไปชานเมืองมากขึ้นในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ในปี 66 คาดว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลจะกลับมาใกล้เคียงปีก่อนโควิด มีมูลค่า 450,000 ล้านบาท เนื่องจากมีปัจจัยบวกจากเปิดประเทศมีต่างชาติเข้ามามากขึ้น โดยเฉพาะจีนจะเปิดประเทศน่าจะเป็นแรงสำคัญทำให้อสังหาฯ กลับเข้าสู่ปกติโดยเร็วในปีหน้า

ดันอสังหาฯ แนวราบโต

“วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) มองว่า มาตรการรัฐอนุมัติให้ต่างชาติกลุ่มมั่งคั่งลงทุน 40 ล้านบาท ซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ จะเป็นปัจจัยหนุนเพิ่มกำลังซื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบระดับลักชัวรี่ราคาตั้งแต่ 30-100 ล้านบาท มากยิ่งขึ้น จากปัจจุบันตลาดกลุ่มนี้มีการขยายตัวอย่างเนื่อง 2-3 ปีนับจากเกิดการระบาดของโควิด-19 เนื่องจากกำลังซื้อไม่ได้รับผลกระทบเหมือนกลุ่มตลาดกลาง-ล่าง และที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายบริษัทหันมาทำตลาดนี้กันมากขึ้นและตลาดขยายตัวได้ดี

ทั้งนี้ หลังจากรัฐบาลประกาศชัดเจน ทำให้แผนงานของบริษัทในปีหน้าต้องปรับแผนการพัฒนาโครงการรองรับโดยจะลดสัดส่วนโครงการคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์ราคา 3 ล้านบาท มาเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบลักชัวรี่บ้านราคา 30-100 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น เน้นในทำเลใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ และอีอีซี เช่น กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ร่มเกล้า รามคำแหง สุขุมวิท 77 เป็นต้น 

“ในปี 65 ได้เพิ่มพอร์ตแนวราบจากเดิมมีสัดส่วนเพียง 25% เป็น 50% ตั้งเป้ารายได้ 12,000 ล้านบาท ในนี้เป็นยอดขายบ้านลักซ์ชัวรี่ 6,000 ล้านบาท ซึ่งผลตอบรับดีมาก สร้างแทบไม่ทัน และมีลูกค้าต่างชาติมาสอบถามบ้านเรามากแต่ติดข้อกฎหมายยังไม่ให้ซื้อได้ แต่เมื่อรัฐปลดล็อกแล้ว และในปีหน้าจีนเปิดประเทศจะทำให้ตลาดนี้คึกคักและมียอดขายเพิ่มขึ้น”

กำหนดกรอบให้ชัดเจน

“อธิป พีชานนท์” รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่รัฐบาลออกมาครั้งนี้ ในหลักการแล้วเป็นเรื่องดีและเห็นด้วย เป็นเจตนารมณ์ที่ดี ที่ต้องการดึงผู้มีศักยภาพเข้ามาลงทุนในไทย แต่ต้องกำหนดกรอบรายละเอียดให้ชัดเจน ไม่ใช่ว่า เขียนมาเปิดช่องให้คนเข้ามาโจมตีได้ แต่สิ่งสำคัญคือต้องกำหนดกรอบให้ชัดเจน ต้องกำหนดราคาซื้อที่อยู่อาศัย เช่น ไม่ต่ำกว่า 15 ล้านบาท และต้องเป็นพื้นที่ที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อ คนไทยไม่ค่อยนิยมซื้อ เช่น บ้านพักตากอากาศในภูเก็ต สมุย หัวหิน ประจวบคีรีขันธ์ เพชรบุรี ชลบุรี พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี เชียงใหม่ กรุงเทพฯ ปริมณฑลที่มีราคาสูง ไม่กระทบกับคนไทยที่อยู่ตามภูมิภาค หรือกระทบกับผู้มีรายได้น้อย ถึงรายได้ปานกลาง เพื่อลดกระแสการต่อต้านลง

ต้องกำหนดกรอบให้ชัดเจน ไม่ใช่ว่า เอาเงินไปฝาก ไปซื้อพันธบัตรรัฐบาล 40 ล้านแล้ว แลกกับซื้อที่ดินได้ 1 ไร่ แล้วราคาอะไรก็ไม่ได้ มาแย่งพื้นที่คนรายได้น้อย รายได้ปานกลาง มาสร้างอินเฟชั่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเรา ถามว่า จะฟื้นฟูเศรษฐกิจยังไง ไม่ใช่เงินมาซื้อโดยตรง ควรกำหนดกรอบที่อยู่อาศัยไม่ต่ำกว่า 15 ล้านบาท จะเป็นคนละตลาดสำหรับคนส่วนใหญ่ของคนไทย จะได้ไม่ถูกโจมตี ไม่ไปแย่งคนมีรายได้น้อย ไม่ใช่ไม่กำหนดกรอบอะไรที่ชัดเจน เอาเงินมาลงทุนพันธบัตรรัฐบาล”