หลายคนเคยฮือฮากับข่าวมหาเศรษฐีนำที่ดินกว่า 20 ไร่ ย่านศูนย์วัฒนธรรม ถนนรัชดาภิเษก กรุงเทพฯ มาทำเป็นสวนมะนาว หรืออีกหลายคนเคยขับรถผ่านย่านเกษตร-นวมินทร์ รวมทั้งย่านทุ่งสองห้อง ดอนเมือง ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนพหลโยธิน และติดถนนลำลูกกา จะมีสวนมะม่วงโผล่ขึ้นมา ทั้งที่ที่ดินเหล่านี้ควรเป็นที่ตั้งสำนักงาน อาคารพาณิชย์ ร้านค้า ที่พักอาศัยแพงๆ และปั๊มน้ำมัน เป็นต้น

แต่เหตุไฉนช่วง 2-3 ปีผ่านมา จนถึงปัจจุบันที่ดินทำเลสวยๆ แบบนี้ จึงกลับกลายเป็นสวนมะม่วง บางแห่งอาจจะเป็นสวนมะนาว สวนกล้วยน้ำว้า หรือว่ามะม่วง มะนาว กล้วย เป็นสินค้าที่มีมูลค่า และมีอนาคต หรือว่าทำสวนพืชผลเหล่านี้เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เอาที่ดินทำเลทองที่ยังว่างเปล่า ไม่รู้จะพัฒนาเป็นอะไรเพราะสภาพเศรษฐกิจไม่ดี จึงหันมาทำเป็นสวนเกษตร ช่วยให้เสียภาษีน้อยลงหรือไม่ อย่างไร 

ภาษีที่ดิน–สิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่สิ่งน่ากลัว

หลายคนเป็นห่วงว่าการไม่ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% จะกระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์และประชาชนหรือไม่? วันนี้ทีมข่าว “Special Report” จึงต้องคุยกับผู้รู้อย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ผู้ซึ่งพาภาครัฐไปดูงานการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในแคนาดา นิวซีแลนด์ มาเลเซีย สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย ฯลฯ 

ดร.โสภณ กล่าวว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ใช่สิ่งน่ากลัว และไม่ได้เป็นภาระแก่นักพัฒนาที่ดินใดๆ เลย อย่างกรณีที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินว่างเปล่าติดต่อกันเป็นเวลา 3 ปี จะถูกเรียกเก็บภาษีในปีที่ 4 เพิ่มขึ้นจากอัตราเดิม 0.30% และเพิ่มขึ้นอีก 0.30% ทุกๆ 3 ปี หากยังไม่มีการใช้ประโยชน์ โดยอัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 3% ดังนี้ 

มูลค่าที่ดิน 0-50 ล้านบาท  เสียภาษีในอัตรา  0.3%  หรือ 3,000 บาท

มูลค่าที่ดิน 50-200 ล้านบาท   เสียภาษีในอัตรา   0.4%  หรือ   4,000 บาท

มูลค่าที่ดิน 200-1,000 ล้านบาท   เสียภาษีในอัตรา   0.5%  หรือ    5,000 บาท

มูลค่าที่ดิน 1,000-5,000 ล้านบาท   เสียภาษีในอัตรา 0.6%  หรือ   6,000 บาท

มูลค่าที่ดิน 5,001 ล้านบาทขึ้นไป     เสียภาษีในอัตรา 0.7%    หรือ   7,000 บาท

แต่ทั้งหมดข้างต้น เสียตามราคาประเมินของราชการ (ราคาประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) โดยเฉพาะในกรณีที่ดินเปล่า มักจะมีราคาประเมินราชการประมาณ 50% ของมูลค่าตลาด หรือหลายกรณีอาจจะต่ำกว่านั้นเสียอีก เช่น ในกรณีราคาที่ดินแถวสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ราคาตลาดตกเป็นเงินถึง 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งประเมินโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) แต่ราคาประเมินของราชการมีค่าเพียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ทั้งที่ราคาตลาดสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา มาตั้งแต่ปี 52 แล้ว! แต่ราคาที่ดินเปล่าตามราคาราชการแทบไม่เคยขยับ

หากสมมุติว่าราคาประเมินราชการเท่ากับ 50% ของราคาตลาด เท่ากับว่า ใน 50 ล้านบาทแรก เสียภาษีเพียง 0.15% หรือล้านละ 1,500 บาท  ถ้ามีที่ดิน 3 ไร่ ไร่ละ 1 ล้านบาท รวม 3 ล้านบาท (เท่ากับราคาบ้านเฉลี่ยในกรุงเทพฯและปริมณฑล) ก็เสียภาษี 4,500 บาท หรือเป็นเงินเพียง 375 บาทต่อเดือน พอๆ กับค่าจัดเก็บขยะในชุมชนเท่านั้น  

ยิ่งในกรณีปัจจุบันที่รัฐบาลให้เสียภาษีเพียง 10% หรือลดภาษีไป 90% จึงเท่ากับว่าต้องเสียภาษีเพียง 37.5 บาทต่อเดือน สำหรับที่ดินเปล่าที่มูลค่าตลาด 3 ล้านบาท หรือมีราคาประเมินราชการที่ 1.5 ล้านบาท เป็นต้น  กรณีนี้ควรคิดว่านี่เป็นการเอาเปรียบสังคมประการหนึ่ง

ควรเก็บภาษีตามราคาตลาด–ไม่ใช่ประเภทการใช้สอย

หากมองในมุมกลับ ถ้าเรามีจักรยานยนต์เก่าๆ อยู่คันหนึ่งที่มีราคาขายในราคา 50,000 บาท ก็ต้องเสียภาษี และค่าธรรมเนียมต่างๆ รวมประมาณ 500 บาท หรือประมาณ 1% เข้าไปแล้ว  ดังนั้นการที่เรามีที่ดิน 1 ผืน แล้วปล่อยทิ้งไว้ และเสียภาษีเพียง 0.3% ของราคาประเมินราชการ ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาดครึ่งหนึ่งหรือมากกว่านั้น เท่ากับว่าเราเสียภาษีน้อยมาก อันที่จริงตอนศึกษาในต่างประเทศ เขาเก็บภาษีถึง 3% ไม่ใช่ค่อยๆ ขึ้นอย่างประเทศไทย

หรือยกตัวอย่างในกรณีที่ดินของบิดา พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ย่านถนนบางบอน 3 ในราคา 600 ล้านบาท แต่ปัจจุบันมูลค่าน่าจะเป็นเงิน 800 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นระหว่างปี 57-65 (8 ปี) เฉลี่ยปีละ 3.7% ถ้าต้องเสียภาษีแค่ 0.3-0.5% ต่อปีตามราคาของราชการก็นับว่าถูกมาก  ถ้าสมมุติให้ราคาประเมินราชการสำหรับที่ดินแปลงนี้เป็นเงิน 200 ล้านบาท

1. หากที่ดินแปลงนี้เป็นที่ว่างเปล่า 50 ล้านแรก จะเก็บ 0.3% และ 51-200 ล้านบาท จะเก็บ 0.4%  ก็จะเป็นเงินปีละ 750,000 บาท เท่านั้น

2. แต่การ “แสร้ง” ทำเป็นที่ดินเกษตร ที่มีรายได้สุดต่ำและไม่คุ้ม จะเสียภาษีในอัตรา 0.01% สำหรับที่ดินราคา 75 ล้านบาทแรก 0.03% สำหรับที่ดิน 25 ล้านบาทถัดมา และอีก 0.05% สำหรับที่ดิน 100 ล้านบาทถัดมา หรือรวมแล้วเสียภาษีเพียง 65,000 บาท ทั้งนี้ในกรณีบริษัท แต่ถ้าในกรณีบุคคลธรรมดา ไม่ต้องเสียภาษีในช่วง 3 ปีแรกอีกต่างหาก

3. ในพระราชกฤษฎีกา ลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2564 ณ 30 ม.ค. 64 ระบุว่าให้ลดภาษีสำหรับที่ดินเกษตรกรรมและอื่นๆ ลงอีก 90% เหลือ 10% แสดงว่าที่ดินมูลค่า 800 ล้านบาทแปลงนี้ จะเสียภาษีเพียง 6,500 บาทต่อปีเท่านั้น การเสียภาษีน้อยอย่างนี้เป็นธรรมต่อสังคมหรือไม่ เอาเปรียบประเทศชาติหรือไม่?

4. ถ้าคิดแบบในต่างประเทศที่ต้องเสียภาษี 3% ของราคาตลาด ที่ดินแปลงนี้ราคา 800 ล้านบาท ต้องเสียภาษีถึง 24 ล้านบาทต่อปี แต่ในเมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 3.7%  เท่ากับว่าเราไม่ต้องเสียภาษีที่ดินเลย

“การแสร้งทำเป็นเกษตรกรรม เช่น ปลูกพืช หรือเลี้ยงสัตว์ เป็นการเลี่ยงภาษีอย่างชัดเจน เราไม่ควรมีการเก็บภาษีตามประเภทการใช้สอย แต่ควรเก็บภาษีตามราคาตลาดต่างหาก” ดร.โสภณกล่าวทิ้งท้าย.

ทีมข่าว “Special Report”