ส่องพื้นที่ทำเลดี ‘ราคา-ค่าเช่า’เพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่แถวไหน

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q2 2566 (ไตรมาส 2/2566 ระหว่างเดือน เม.ย.-มิ.ย.2566) ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ บนเว็บไซต์ DDproperty เผยข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสล่าสุด พร้อมสรุปภาพรวมดัชนีราคา และความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าจับตามองในตลาดซื้อและเช่า รวมทั้งอัปเดตทำเลศักยภาพที่ดัชนีราคามีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ

โดยพบว่า ดีมานด์คนซื้อยังไม่ฟื้น อุปทานแนวราบโตไม่แผ่ว ภาพรวมอุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ไตรมาสที่ผ่านมา พบว่าที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงมีสัดส่วนเติบโตต่อเนื่อง โดยบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 15% และทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนที่ 11% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ (เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 3% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า)

ด้านคอนโดฯ แม้จะครองสัดส่วนมากที่สุดในตลาดถึง 74% แต่มีสัดส่วนลดลง 6% สะท้อนให้เห็นเทรนด์ที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมาอย่างชัดเจน หลังผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้มุ่งเน้นไปที่การเปิดตัวโครงการแนบราบอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับผู้ขายที่มีสินค้าแนวราบต่างนำสินค้าออกมาขายมากขึ้น เพื่อรองรับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น

ขณะที่ภาพรวมที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีราคาขายอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท ด้วยสัดส่วนถึง 29% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ เมื่อพิจารณาตามประเภทอสังหาฯ พบว่า คอนโดฯ (31%) และทาวน์เฮ้าส์ (44%) ส่วนใหญ่มีราคาอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท ด้านบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ (41%) มีราคามากกว่า 15 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มบ้านระดับพรีเมียมและบ้านหรูที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้บริโภคระดับบนที่มีกำลังซื้อสูงและมีความพร้อมทางการเงิน ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาทำตลาดทดแทนกำลังซื้อระดับกลางและล่างที่ชะลอตัวลง

สำหรับทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส ปัจจุบันเริ่มกลับมาอยู่ในย่านใจกลางเมือง และพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ ต่างจากรอบก่อนหน้าที่ทำเลส่วนใหญ่เป็นพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก โดยทำเลที่น่าจับตามองในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน ได้แก่

• เขตปทุมวัน ถือเป็นทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 6% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 4% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) อานิสงส์จากการเป็นทำเลใจกลางเมืองหลวงที่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และเป็นแหล่งงาน รวมทั้งใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสุขุมวิท

• เขตสัมพันธวงศ์ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 4% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ถือเป็นทำเลแหล่งการค้าขนาดใหญ่ เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-หลักสอง

• เขตบางคอแหลม มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (ลดลง 7% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ทำเลแหล่งงานย่านพระราม 3 ใกล้สาทร-สีลม ความน่าสนใจอยู่ที่ปัจจุบันยังมีโครงการพัฒนาต่อเนื่อง เช่น ศูนย์การค้าขนาดใหญ่

• เขตคลองสาน มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 5% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) อีกหนึ่งทำเลศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีทอง กรุงธนบุรี-คลองสาน

• เขตคลองสามวา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 3% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ทำเลพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกที่มีที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นสินค้าแนวราบ ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand)

• เขตวัฒนา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (ลดลง 2% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ทำเลธุรกิจสำคัญของกรุงเทพฯ เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ และใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสุขุมวิท

• เขตหลักสี่ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (ลดลง 25% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) เติบโตจากอานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่เชื่อมต่อการเดินทางไปยังใจกลางเมืองให้ง่ายขึ้น

ส่วนทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน และเป็นทำเลแหล่งงานขนาดใหญ่ซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงตามไปด้วย ได้แก่

• เขตธนบุรี ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 8% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 8% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ความน่าสนใจอยู่ที่เป็นทำเลใกล้ย่านธุรกิจ และสามารถเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีลม

• เขตสัมพันธวงศ์ ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 8% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (ทรงตัวจากปีก่อนหน้า) ทำเลแหล่งการค้าขนาดใหญ่ ได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-หลักสอง

• เขตดินแดง ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 7% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 8% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) แห่งใหม่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางซื่อ

• เขตสายไหม ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 5% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 5% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต

• เขตประเวศ ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 5% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 2% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ถือเป็นทำเลที่เดินทางสะดวกทั้งจากรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ พญาไท-สนามบินสุวรรณภูมิ และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง

รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report ยังรายงานดัชนีค่าเช่าเริ่มกระเตื้อง แม้ดีมานด์ผู้เช่ารอบไตรมาสยังไม่ฟื้น ภาพรวมดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า หรือเพิ่มขึ้น 3% เทียบกับปีก่อน แต่ยังต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ อยู่ถึง 10% โดยเมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า มีเพียงทาวน์เฮ้าส์เท่านั้นที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 2% ขณะที่บ้านเดี่ยวลดลง 6% เทียบไตรมาสก่อน และลดลง 18% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ด้านคอนโดฯ ยังทรงตัวจากไตรมาสก่อน เพิ่มขึ้น 2% เทียบปีก่อน

ดัชนีค่าเช่าของที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีทิศทางเติบโต โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 8% และทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 4% สวนทางกับคอนโดฯ ที่ดัชนีค่าเช่าปรับลดลงถึง 12% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดโควิด สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเช่าคอนโดฯ ยังมีการแข่งขันสูง ผู้ให้เช่าบางส่วนจึงใช้กลยุทธ์ปรับลดราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคเพื่อดึงดูดการตัดสินใจเช่า

ด้านจำนวนที่อยู่อาศัยสำหรับเช่านั้น แม้คอนโดฯ จะครองสัดส่วนมากที่สุดถึง 93% ของจำนวนที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าทั้งหมดในกรุงเทพฯ แต่มีสัดส่วนลดลง 2% ต่างจากจำนวนที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีการปรับเพิ่มในรอบไตรมาส ส่งผลให้บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนเพิ่มมาอยู่ที่ 4% และทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนอยู่ที่ 3% ทำให้ตลาดเช่ามีตัวเลือกที่อยู่อาศัยแนวราบที่หลากหลายและตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าที่มีครอบครัวมากขึ้น

ดีมานด์ในตลาดเช่ายังมีทิศทางเติบโตน่าสนใจ โดยเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่าดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 118% และปรับเพิ่มขึ้นทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวดิ่งอย่างคอนโดฯ ที่ยังคงครองความนิยมในตลาดเช่า โดยมีดัชนีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 143% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ (เพิ่มขึ้น 36% และ 24% ตามลำดับ)